"Найбільший земельний скандал в історії Києва: як території поблизу музею "Пирогів" потрапили до рук забудовників"

18 років тому в Києві відбулася одна з найбільших земельних шахрайств у міській історії: міська рада передала 1500 гектарів землі під будівництво фіктивним кооперативам. Хоча прокуратура змогла "повернути" більшість цих ділянок, загроза забудови все ще залишається.

На південних межах Києва розташований найбільший музей під відкритим небом у Європі - Національний музей народної архітектури та побуту в Пирогові. Тут можна побачити 300 архітектурних пам'яток, серед яких найдавніша датується 1587 роком.

Уявіть собі картину, де старовинні українські хатки зливаються з сучасними будівлями. На фоні традиційної дерев'яної церкви Закарпаття виразно видніються кондиціонери на вентильованих стінах. Різдвяні та святкові пісні переплітаються з гулом автомобільних моторів.

Таке бачення могло стати дійсністю ще десять років тому. У 2007 році Київська міська рада виділила сотні гектарів природних територій, включаючи поля та ліси поблизу Пирогова та Феофанії, для житлового будівництва. У той час міським головою був Леонід Черновецький, а секретарем Київради — добре знана постать його "молодої команди" Олесь Довгий.

Основними вигодонабувачами цього рішення, як з'ясувалося пізніше, стали підприємці Василь Хмельницький та Андрій Іванов. На той момент партнери мали інвестиції в секторах нерухомості, енергетики та банківської справи: їх контролювали частки в таких компаніях, як "Київгаз", "Київводоканал", "Київенерго", "Київхліб", UDP, а також у банку "Хрещатик".

Рішення місцевих депутатів одразу викликало питання в його законності у громади та правоохоронців. Проблема полягала в тому, що землю, яка була призначена для ведення сільського господарства, вивели з-під державної власності, і віддали новим власникам під забудову абсолютно безкоштовно.

Прокурорам вдалося анулювати рішення київських депутатів. Однак підприємці не втрачали надії забудувати великі території на околицях столиці та намагалися через судові інстанції відновити свої права. У певному сенсі їм це вдалося.

Хмельницький і Іванов встановили партнерські зв'язки з впливовими особами та, з новими ресурсами, розпочали новий етап боротьби за цінні земельні ділянки. Бізнесмени інвестували мільйони доларів у цей проєкт і готові зробити все можливе, щоб повернути свої вкладення.

В часи радянської окупації розміри Києва були набагато меншими. Околиці міста, вільні від забудови та інфраструктури, віддали колективним господарствам для обробітку землі. Хотівський колгосп мав право постійного користування величезними масивами ділянок біля сіл Хотів та Пирогів.

З розпадом СРСР розпались і колгоспи. В 1990-их роках на руїнах колгоспу "Хотівський" створили однойменне колективне сільськогосподарське підприємство (КСП). Частину ділянок розпаювали між селянами, частину - передали у комунальну власність громаді Києва. КСП "Хотівський" орендувало комунальні землі.

Згодом КСП реорганізували в сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю (СгТОВ). Підприємство продовжувало займатись аграрним бізнесом, тож у 2004 році Київрада продовжила йому оренду земельних ділянок загальним обсягом 1 тис га на 25 років.

Через кілька років співвласники "Хотівського" несподівано вирішили відмовитися від значної частини орендованих земель. Нібито через високу ставку земельного податку. В цей же час Київська міська рада отримує прохання від студентських кооперативів допомогти з вирішенням житлового питання і передати їм, звичайним фізичним особам "з вулиці", частину земельних ділянок, які раніше обробляв "Хотівський", тільки під забудову.

1 жовтня 2007 року Київрада безоплатно передає сімнадцятьом житлово-будівельним кооперативам понад 1500 га (точна площа невідома). Зокрема понад 100 га кооперативи отримали навколо Національного музею народної архітектури та побуту ("Пирогів").

Незважаючи на те, що кількість співзасновників кожного з цих кооперативів була обмеженою, Київська міська рада не вагалася виділити їм значні земельні площі. Наприклад, житловий кооператив "Житлодар" отримав майже 100 гектарів поблизу Феофанії, кооператив "Освітянин" - близько 110 гектарів біля Пирогова, "Харчомашовець" - понад 100 гектарів у Конча-Заспі, а "Тарасівець" - 42 гектари на вулиці Академіка Заболотного.

Юрист "Київського еколого-культурного центру" та активіст Олександр Дядюк характеризує засідання Київради, що відбулося 1 жовтня 2007 року, як "найбільшою земельною аферою в Києві, здійсненою в один момент". Того вечора депутати чекали до пізньої ночі, коли громадськість та журналісти вже втомилися від спостереження за процесом. Телевізійна трансляція не була організована.

Директор аналітично-дослідницького центру "Інститут міста" Олександр Сергієнко пригадує, що на порядку денному сесії тоді анонсували 709 питань, з яких 644 - земельні. До 448 із них не було проєктів рішень.

"Депутати голосували за проєкти рішень за одними тільки назвами, які з голосу зачитував секретар Київради Олесь Довгий", - писав Сергієнко у статті для "Дзеркала тижня".

За інформацією Дядюка, основними учасниками кооперативів виступали номінальні власники, серед яких були студенти, які за винагороду в діапазоні 50-200 грн подавали заявки на отримання земельних ділянок та підписували нотаріально завірені доручення для проведення операцій із землею. Як пізніше зазначив екс-міністр внутрішніх справ Юрій Луценко, правоохоронці допитали 118 студентів із загальної кількості 450, які брали участь у цій схемі, і вони визнали свою причетність до шахрайських дій.

Костянтин Панченко став співзасновником дев'яти з семнадцяти житлово-будівельних кооперативів, що отримали в цілому більше 1500 гектарів землі. Він був власником юридичної компанії "Формула безпеки", яку очолював колишній начальник Головного управління комунальної власності столиці та екс-депутат Київської ради Анатолій Чуб.

Чуб був членом наглядових рад ряду компаній, що підпадали під контроль народного депутата Хмельницького та депутата Київради Іванова. Як зазначила екс-журналістка Тетяна Чорновол, 70% рішень, пов'язаних із земельними питаннями, ухвалювалися Київрадою 1 жовтня 2007 року на користь бізнес-імперії Хмельницького.

Перед виділенням земельних ділянок кооперативам було видано указ міністра культури і туризму Юрія Богуцького, який стосувався коригування охоронних зон Національного музею народної архітектури та побуту України. Копію цього документу можна знайти у розпорядженні ЕП. Указ був опублікований за місяць до відомого "нічного" засідання Київської міської ради.

"Богуцький значно зменшив охоронні зони музею в Пирогові, в межах яких заборонено здійснювати капітальне будівництво, які фактично відповідали інтересам забудовників, до символічної ширини всього 25 метрів", - повідомив голова громадської організації "Екозагін" та активіст Михайло Погребиський. В Офісі Генерального прокурора зазначили, що раніше ширина охоронної зони музею становила в середньому 2 кілометри.

Сьогодні Хмельницького представляють як візіонера, соціального підприємця, девелопера інноваційного парку UNIT.City. Сам бізнесмен в публічних висловлюваннях формує образ людини, яка суттєво збідніла за останні роки, і на організованому ним Київському міжнародному економічному форумі з року в рік жартує про свої нібито малі статки.

Люди, які уважно стежать за економічними та політичними процесами в Україні, добре пам'ятають Хмельницького як одного з ключових акціонерів компаній "Запоріжсталь" та "Київенергохолдинг", якій міська влада передала контрольні пакети акцій підприємств "Київенерго", "Київгаз" і "Київводоканал". Крім того, він був пов'язаний із банком "Хрещатик" та великою будівельною фірмою UDP. Хмельницький також обирався народним депутатом п'яти скликань, де підтримував "диктаторські" закони, ухвалені 16 січня 2014 року, а також "Харківські" угоди 2010 року.

У 2021 році Хмельницький оголосив, що передав свою частку в UDP Іванову, оскільки, за його словами, будівництво ніколи не було його справжнім захопленням.

Структури, пов'язані з Хмельницьким і Івановим, мали у своїй власності землі поблизу Пирогова ще до 1 жовтня 2007 року, офіційно контролюючи "Агрокомбінат "Хотівський". У березні 2007 року Іванов у розмові з "Дзеркалом тижня" визнав, що разом із Хмельницьким вони були власниками "Хотівського" на момент, коли Хмельницький відмовився від використання цих земель, які згодом були передані фіктивним кооперативам.

"У Києві близько 5-7 тис. га земель сільськогосподарського призначення у користуванні підприємств. Ми просто звернули на це увагу раніше за інших. Ми з'ясували, що багато з цих підприємств або перебуває на стадії банкрутства, або має великі заборгованості перед банками. Ми просто проінвестували і увійшли в корпоративні права.

Лише в "Хотівський" ми інвестували десятки мільйонів гривень. У "Агрокомбінату" земля використовувалася з 1950-х років, і жодних коштів не надходило до бюджету. Пізніше, за часів Омельченка, був укладений договір оренди з місцевою радою, відповідно до вимог законодавства на той момент", - зазначив Іванов.

Уявімо, що за студентськими кооперативами насправді стоять організації Хмельницького та Іванова. Яка ж причина для власників "Агрокомбінату "Хотівський" свідомо відмовлятися від своїх активів і знову їх собі ж передавати?

Перша причина полягає в економії витрат. "Хотівський" щороку сплачував орендну плату та податки на землю, тоді як кооперативи отримали цю ділянку безкоштовно і навіть у власність. Друга причина – це спрощення процесу зміни цільового призначення землі з "для ведення товарного сільського господарства" на "для житлової забудови".

Юристи з Хмельницького та Іванова розробили хитромудру страхувальну схему, щоб уберегти землю від можливих судових претензій у майбутньому, зазначає Погребиський. "Вони не діють без розуму, це справжні шахісти," - підкреслює активіст.

У 2008 році деякі кооперативи вносять отримані від Київради земельні ділянки до статутних фондів третіх осіб. Наприклад, "Освітянин" передав свою 110-гектарну ділянку ТОВ "Будівельне товариство", а воно, у свою чергу, у 2010 році передає цю ж землю до статуту вже іншого ТОВ - "Пейзажне".

Отже, земельна ділянка потрапила до рук добропорядного покупця — третьої сторони, яка, відповідно до закону, не мала жодної інформації і не могла знати, що придбала актив у особи, яка не мала законних підстав для його продажу.

Бенефіціаром "Будівельного товариства" виступала та ж особа, яка очолювала кооператив. ТОВ "Пейзажне" перебувало під контролем Олега Петровського, першого заступника генерального директора комунального підприємства "Міжнародний аеропорт "Київ" (Жуляни), який офіційно належить Хмельницькому, через складну структуру власності.

У відповіді на запит ЕП в Офісі Генерального прокурора повідомили, що фінальною метою всіх цих дій була забудова житлом прилеглої до музею території "недобросовісними особами" всупереч земельному законодавству і закону "Про охорону культурної спадщини".

Прокурори чітко зазначають, що у 2007 році Київська міська рада незаконно передала землю житлово-будівельним кооперативам у приватну власність і в оренду для здійснення будівництва. Судом було підтверджено, що ці кооперативи були сформовані на основі підставних осіб, які, крім того, не мали потреби в покращенні житлових умов і не стояли на квартирному обліку.

У 2010 році було призупинено підготовчі роботи для забудови територій, що належали колишньому колгоспу "Хотівський". В Україні відбулися зміни у владі: уряд Віктора Януковича та адміністрація Олександра Попова з різних причин почали розслідування щодо діяльності депутатів Київської ради та мера Леоніда Черновецького в період з 2006 по 2010 рік.

У період з 2011 по 2015 роки, за ініціативою Генеральної прокуратури, суди трьох інстанцій скасували рішення Київської міської ради щодо передачі земельних ділянок кооперативам. Також були визнані недійсними права власності на ці ділянки як у кооперативів, так і у товариств з обмеженою відповідальністю, які діяли добросовісно.

У 2014 році організації з Хмельницького та Іванова намагалися відновити свої права на одну з земельних ділянок, про що свідчить рішення Вищого господарського суду. Компанія прагнула, щоб справу переглянули у зв'язку з "нововиявленими обставинами", однак їй не вдалося досягти бажаного результату.

Успішною виявилася наступна спроба, здійснена в 2018 році. Однак цього разу діяли не через кооперативи чи товариства з обмеженою відповідальністю, а через маловідоме СгТОВ "Агрокомбінат "Хотівський". Не завадила навіть обставина, що у 2007 році СгТОВ добровільно відмовилося від прав на ці землі.

"Через 11 років після припинення договірних відносин з Київською міською радою СгТОВ "Агрокомбінат "Хотівський", не маючи належних правовстановлювальних документів на землю і за відсутності правових підстав зареєструвало за собою право користування земельними ділянками загальною площею 72,2 га поблизу Музею", - повідомили в Офісі Генпрокурора.

Юристи компанії "Хотівський" відновили свої права на оренду земельних ділянок через судові інстанції. Додатково, їм вдалося закріпити право оренди на одну земельну ділянку площею 16 гектарів у Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухомість. Саме на цій ділянці девелопери планували розпочати будівництво об'єктів у прилеглих територіях поблизу Пирогова.

Проводити всі дії компанії допомагали так звані "чорні" реєстратори. Вони фігурують у судових справах третіми сторонами. Одна з них - державний реєстратор Комунального підприємства "Реєстратор" Юлія Нікітіна. Юрист Дядюк називає її "легендою чорного реєстраторства".

Оренда дозволила "Агрокомбінату "Хотівський" готувати проєктну документацію для початку будівництва і отримати у міської влади Містобудівні умови та обмеження (МУО) - ключовий дозвільний документ для початку робіт. Так аграрна компанія фактично перетворилась у будівельну.

Будівельники вирізали ліс на ділянці та привезли будівельну техніку. Однак, через активний протест місцевих жителів та арешт, який було накладено внаслідок порушеної кримінальної справи, їм не вдалося продовжити роботи.

Іванову та Хмельницькому вдалося досягти певного прогресу у справі забудови територій "Хотівського" у 2018 році завдяки новим союзникам. Їхні імена стали публічними після витоку інформації з комп'ютера Дениса Комарницького.

Нагадаємо, у 2020 році народний депутат Гео Лерос передав журналістам Bihus.Info флешку, на якій зберігався скопійований контент з одного з робочих комп'ютерів Комарницького. Цю флешку вилучили співробітники СБУ під час проведення обшуків. На комп'ютері були виявлені так звані "понятійки", що стосувалися діяльності будівельного ринку міста.

Економічна правда отримала інформацію про "понятійку", що стосується двох етапів забудови земельних ділянок площею 231 гектар поблизу Пирогова та Феофанії. Згідно з цією інформацією, забудовниками виступають Іванов та бізнесмен Степан Черновецький, син Леоніда Черновецького, а нардеп Вадим Столар, який у той час виконував роль "смотрящого" за столицею, забезпечує адміністративну підтримку.

Житловий комплекс повинен був складатися з будинків висотою щонайменше 9 поверхів, офісних та торгових приміщень, паркінгів, освітніх закладів.

Згідно з інформацією з документу "понятійки", витрати партнерів на здобуття МУО, як стверджується, сягнули 4 мільйони доларів. Наступні етапи, такі як затвердження Детального плану території на сесії Київської ради, зміна цільового призначення земельної ділянки для будівництва, проходження експертизи, отримання дозволу на будівельні роботи та введення об'єкта в експлуатацію, за попередніми оцінками, потребували б ще 16 мільйонів доларів.

Унікальність інформації про "понятійку" ЕП була підтверджена трьома незалежними джерелами: двома засновниками великих девелоперських компаній та представником Київської міської державної адміністрації.

Внаслідок певних політичних процесів, про які ЕП писала раніше, роль "смотрящого" замість Столара перебирає на себе Комарницький. Аналогічна заміна відбулась і в проєкті забудови Пирогова. Підтвердження цьому міститься в офіційних реєстрах.

На сьогоднішній день офіційними бенефіціарами СгТОВ "Агрокомбінат "Хотівський" виступають ТОВ "Земельний центр" (50%), Олег Ладік (43,4%) і Віталій Верба (6,6%).

Компанія "Земельний центр" зареєстрована на кіпрську офшорну структуру "Деванда менеджмент лімітед", яка була залучена до кримінальних розслідувань, пов'язаних з відчуженням акцій "Київенерго" на користь "Київенергохолдинга" під управлінням Хмельницького та Іванова. Керівником цієї компанії є Андрій Дмитрюк, який також виступає підписантом в "ЮДП-Ріел естейт" та очолює іншу компанію, пов'язану з UDP, що займається забудовою території заводу "Арсенал". Крім того, він є колишнім учасником чотирьох студентських кооперативів.

Ладік очолював об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) житлового комплексу Central Park, фінансування якого здійснював Степан Черновецький. Він також був підписантом у компанії "Гітан", яка брала участь у зведенні житлового комплексу White Lines за рахунок коштів Черновецького.

Верба - представник Комарницького. Завдяки системі Youcontrol ЕП вдалося встановити зв'язок Верби з компанією з управління активами "Сіпіджі ассетс менеджмент" братів Олександра і В'ячеслава Супруненків - соратників, друзів і бізнес-партнерів Комарницького. Крім того, брати були впливовими членами команди Черновецького-старшого, а один із них - його колишнім зятем.

У 2021 році Касаційний Господарський суд у складі Верховного Суду остаточно скасував державну реєстрацію права оренди "Хотівського" на земельні ділянки по вул. Академіка Заболотного. Попри програш всіх судів юристи "Хотівського" повторно "воскресили" справу влітку 2022 року, пославшись на недотримання формальної процедури ухвалення рішень.

Музей у Пирогові є яскравим підтвердженням корінної присутності українського народу на цій території. Музеї під відкритим небом повинні знаходитися в справжньому історико-культурному контексті, який не підлягає урбанізації.

Щоб зберегти історичні пам'ятки та забезпечити цілісність музейних експозицій, навколо музеїв просто неба створюються охоронні зони. Ці зони регламентують використання прилеглих територій, забороняючи певні види діяльності, такі як будівництво або промислове виробництво. Як було зазначено раніше, у 2007 році Міністерство культури значно зменшило площу охоронюваних зон.

Згідно з гідрогеологічним висновком експертів з Києво-Могилянської академії та Київського науково-дослідного інституту судових експертиз, якщо територія навколо Пирогово буде забудована, існує ризик, що музей з пагорбами "попливе", каже представник національного природного парку "Голосіївський" Олег Година.

"Порушення території поблизу музею може спричинити незворотні зміни в унікальному ландшафті, активізацію зсувів, забруднення підземних і поверхневих вод, а також призвести до пошкодження унікальних дерев'яних зразків народної архітектури, що датуються XVI-XX століттями", - зазначають у Офісі Генерального прокурора.

Олег Година підкреслює, що разом із Голосіївським лісом, поля та ліси на південь від столиці слугують відкритими екологічними шляхами для міграції тварин, рідкісних хижих птахів та комах. "Ці зони не повинні піддаватися урбанізації", - зазначає він.

Земельні ділянки, що належать "Агрокомбінату "Хотівський", розташовані неподалік Пирогова, мали бути включені до складу "Національного парку "Голосіївський" як території з високою екологічною цінністю, але на останньому етапі вони були вилучені зі списку. Проте, з 1994 року ці землі зарезервовані для природно-заповідного фонду і можуть бути включені до "Голосіївського" в рамках наступних етапів розширення меж парку.

Прокурори змогли "відбити" у незаконних власників всі земельні ділянки, за винятком однієї. Наразі суди тривають тільки відносно ділянки розміром 16 га, на яку оформлені "містобуди", яка за реєстрами формально перебуває в оренді "Хотівського" і яка в "понятійках" Комарницького позначена першим етапом забудови.

Бенефіціари "Агрокомбінату "Хотівський" міцно тримаються за цю земельну ділянку, зазначає Погребиський, оскільки інвестували чималі кошти в оформлення необхідних дозволів та підкуп суддів.

"З огляду на повторну реєстрацію речових прав "Агрокомбінатом "Хотівський" однієї зі спірних земельних ділянок площею 16 га, Офіс Генерального прокурора подав до суду позов про усунення перешкод у користуванні нею Київрадою шляхом скасування реєстрації права оренди та її повернення територіальній громаді", - повідомили в Офісі Генпрокурора.

Прокуратура подала до суду щодо оскарження наказу Мінкульту про охоронювані зони музею і виграла справу. Проте згодом юристи "Хотівського" увійшли в справу третьою особою і подали апеляційну скаргу.

Інші території де-юре "повернуті" і належать комунальній власності. Погребиський зазначає, що до нього звертався Андрій Семенов, голова девелоперської компанії UDP, яка тепер під контролем Іванова, з пропозицією "знайти компроміс і досягти порозуміння".

ЕП звернулася до пресслужби UDP з проханням організувати зустріч із Семеновим або іншим представником компанії-забудовника. Директорка з комунікацій UDP, Ольга Джелебова, повідомила, що разом з юристом підготує письмові відповіді на запитання. Через два тижні вона написала:

"Компанія UDP та її бенефіціари не мають жодного відношення до зазначених товариств і земельних ділянок. Вони не мають девелоперських планів щодо цих територій та не розглядають такої можливості. Нам також невідомо, хто є кінцевим бенефіціарним власником відповідного підприємства та якими є його наміри щодо використання цих земельних ділянок".

Два роки тому редакція ЕП направила запит на інтерв'ю з Івановим. У відповідь було отримано запевнення, що редакція отримає пріоритет, як тільки "Андрій Анатолійович буде готовий до спілкування". Комунікаційниця Хмельницького обіцяла "повернутись" з відповідями, проте на момент публікації матеріалу редакція так і не отримала жодних коментарів.

У пресцентрі Chernovetskiy Investment Group повідомили, що Степан Черновецький не має статусу співвласника "Агрокомбінату "Хотівський" і не залучений до ініціативи з забудови прилеглих територій поблизу Пирогова.

Комарницький не відповів на телефонні дзвінки, що надійшли за зазначеними редакцією номерами.

Асистентка Олеся Довгого поінформувала журналіста ЕП, що вона наразі у відпустці, і не погодилася надати особистий номер телефону колишнього секретаря Київської ради.

Цей матеріал створено за фінансової підтримки Європейського Союзу. Відповідальність за його зміст несе виключно "Економічна правда" і він не обов'язково відображає точку зору ЄС.