Як успішно продати квартиру без втрат до 25%: поради для вигідної угоди в 2025 році.

Продаж житла – це не лише можливість отримати фінансову вигоду, але й досить затратний процес. У 2025 році, з огляду на посилення податкових умов в Україні та підвищення ставки військового збору до 5%, ситуація стала ще складнішою. Ті, хто не підготувався заздалегідь, можуть бути неприємно вражені витратами. Наприклад, якщо квартира продається за 1,5 млн гривень, то залежно від умов угоди, продавець може бути зобов'язаний сплатити від 30 000 до 375 000 гривень податків.

"З початку 2024 року військовий збір підвищився з 1,5% до 5%, що значно ускладнює податкове навантаження на осіб, які продають нерухомість," - зазначив юрист у сфері нерухомості Андрій Ставнюк в коментарі РБК-Україна.

У найвигіднішому сценарії, продавець може сплатити всього 2% вартості житла. Це можливо в таких випадках:

"Це є фіксована ставка, яка застосовується в усіх ситуаціях: 1% державного мита та 1% до Пенсійного фонду України. У цьому випадку військовий збір та податок на доходи фізичних осіб не нараховуються", - підкреслює Ставнюк.

У практиці це досить розповсюджене явище: за ринковими показниками, більше 60% угод з нерухомістю в Україні укладаються власниками, які мають майно вже тривалий час і продають його вперше. Однак у будь-якому іншому випадку доведеться витратити значно більшу суму.

Якщо власник вирішує продати квартиру, у якій він володів менше трьох років, або якщо це вже друга чи більше угода протягом року, йому потрібно буде сплатити не лише звичні 2%, а також додаткові податкові збори.

"У разі короткострокового володіння до цих 2% додаються ще 5% податку на доходи фізосіб (ПДФО) і 5% військового збору. Разом - 12% від вартості квартири", - уточнює юрист.

Найменш вигідним варіантом є ситуація, коли ви реалізуєте квартиру вдруге або втретє протягом року. У цьому випадку застосовується більш суворий фінансовий підхід. "До стандартних зборів у розмірі 2% додається 18% податку на доходи фізичних осіб та 5% військового збору, що в сумі становить 25% від вартості, зазначеної у договорі купівлі-продажу," - пояснює Ставнюк.

Згідно з висновками фахівця, у випадку, якщо продавець має на руках документи, що підтверджують витрати на купівлю нерухомості, такі як договір купівлі-продажу, податки можуть бути розраховані не з загальної суми, а з отриманого прибутку – різниці між ціною придбання і продажу. Проте на практиці це трапляється досить рідко, оскільки не всі продавці можуть надати повний комплект необхідних документів. Тому важливо зафіксувати початкову вартість нерухомості відразу.

У разі, якщо продавець є юридичною особою, податок на прибуток складає 18% від доходу, отриманого від продажу нерухомості. При цьому для визначення оподатковуваної бази враховується балансова вартість майна, а не його ринкова оцінка.

Не всі громадяни сплачують податки в однакових умовах. Закон встановлює певні винятки, які дозволяють істотно зменшити податкове навантаження при продажу нерухомості. Наприклад, від обов'язкової сплати ПДФО та військового збору звільняються:

"Якщо ви входите до пільгової категорії або продаєте майно, отримане в спадок, - податкове навантаження знижується, іноді навіть до нуля", - зазначає Андрій Ставнюк.

Продавець зазвичай несе найбільші витрати. Він відповідає за сплату більшості податків, мит і зборів. "Зазвичай продавець викладає від 2 до 25% від вартості нерухомості. Цей показник варіюється в залежності від обсягу угод, терміну володіння та документального підтвердження витрат," - зазначає юрист.

Покупець, своєю чергою, сплачує лише 1% пенсійного збору. Також за домовленістю сторін він може частково брати участь в оплаті послуг нотаріуса, що вносить угоду до реєстру прав на нерухоме майно. У середньому оплата складає 0,5-1% вартості квартири. Але це не обов'язково - усе вирішується в кожному випадку індивідуально між двома сторонами угоди купівлі/продажу.

Окрім цього, слід враховувати і додаткові витрати, зокрема оцінку майна, що є необхідною для завершення угоди та проведення податкового розрахунку. Вартість послуг сертифікованого оцінювача зазвичай коливається в межах від 1 до 2 тисяч гривень.

Створення технічної документації необхідне в ситуаціях, коли існуючі документи на нерухомість є застарілими або потребують корекції. Наприклад, вартість виготовлення нового технічного паспорта починається від 9000 гривень для об'єктів площею 60-70 квадратних метрів. У середньому ціна коливається від 12 до 15 гривень за квадратний метр.

На практиці багато хто не враховує ці витрати під час розрахунку кінцевої суми, що призводить до непорозумінь і навіть до зриву угоди на останньому етапі.

Нові податкові зобов'язання – це не просто аспект бюджетного процесу, а й ключовий елемент стратегічної політики країни.

"Уряд намагається зменшити спекуляції на ринку нерухомості. Чим більше угод укладається, тим вища буде процентна ставка. Це має призвести до зменшення кількості швидких перепродажів і заохочення до довгострокового володіння житлом", - зазначає Андрій Ставнюк.