Що вигідніше та економічніше - дарчий договір, заповіт чи угода купівлі-продажу: юрист роз’яснює різницю.

З'ясувалося, що вимога щодо відсотка від контрактної вартості є необґрунтованою.

Люди, які бажають передати своєму родичу або коханій людині майно, хочуть не тільки здійснити операцію, а й знайти найвигідніший і найбезпечніший варіант, тож обирають - договір купівлі-продажу, заповіт або дарча на квартиру.

Адвокат адвокатського об'єднання "Globa & Globa" Катерина Пономаренко розповіла, що дешевше - дарча чи купівля-продаж в Україні, а також скільки насправді коштує оформлення.

Кожен громадянин України, який займається питаннями оформлення документів на нерухомість, повинен бути обізнаний про те, скільки коштує оформлення дарчої у 2025 році та які витрати його очікують. Пономаренко зазначає, що процес оформлення дарчої включає не лише сплату податків у визначених розмірах, але й державного мита, а також оплату нотаріальних послуг.

Державний збір дорівнює неоподатковуваному мінімуму доходів населення, що складає 17 гривень.

Деякі нотаріуси вимагають сплату державного мита в розмірі 1% від ціни договору, але я дотримуюся позиції, що такі вимоги є безпідставними. Адже договір дарування є безоплатним правочином.

Ціна нотаріальних послуг, які надають приватні нотаріуси, варіюється в залежності від регіону, де оформлюється дарча угода. Як зазначає юрист, у Києві середній рівень витрат на оформлення дарчої у приватних нотаріусів складає приблизно 10 тисяч гривень.

Пономаренко каже, що під час оформлення дарчої для фізичних осіб, які є родичами 1 і 2 ступенів споріднення (батьки, діти, дружина/чоловік, брати/сестри, бабусі/дідусі, онуки), податки не нараховуються. У такому разі потрібно буде заплатити тільки за послуги нотаріуса.

Якщо укладається дарча на будинок або іншу нерухомість між громадянами України, які не є близькими родичами (по 1-2 ступеню споріднення), то необхідно буде сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) у розмірі 5% та військовий збір, який з 1 грудня 2024 року становитиме також 5%. Ці податки обчислюються на основі оціночної вартості нерухомості. Крім того, слід врахувати витрати на нотаріальні послуги.

У тому разі, якщо дарчу оформляють на нерезидентів (не громадян України), навіть якщо це близькі родичі, то податкове навантаження буде більшим - потрібно буде сплатити ПДФО в сумі 18%, а також військовий збір у розмірі 5%.

Багатьох людей цікавить, що є більш вигідним в Україні - дарча чи заповіт, або, можливо, укласти договір купівлі-продажу. Експерт Пономаренко зазначає, що неможливо однозначно визначити, який із цих варіантів є кращим чи дешевшим, адже універсального рішення не існує. Оптимальним, хоча й не найдешевшим, варіантом є договір купівлі-продажу, оскільки він не містить жодних прихованих нюансів. Цей документ повністю відображає наміри обох сторін - продавця та покупця, а також забезпечує захист їхніх інтересів.

Проте оформлення угоди купівлі-продажу обійдеться значно дорожче, ніж оформлення дарчої.

При оформленні угоди купівлі-продажу нерухомості податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) сплачується у визначених розмірах:

При угодах з нерухомістю необхідно врахувати сплату військового збору, який складає 5% у випадках, коли нараховується податок на доходи фізичних осіб (ПДФО). Крім цього, потрібно внести збір на обов'язкове пенсійне страхування у розмірі 1% та сплатити державне мито, що також становить 1%.

При оформленні дарчої та при спадкуванні за заповітом податкове навантаження однакове: податки не нараховуються для родичів 1-2 ступенів споріднення. Для всіх інших - нараховується ПДФО в розмірі 5% і військовий збір також у розмірі 5%.

Якщо хтось прагне визначити, що є більш вигідним – дарування чи заповіт, слід провести порівняння цих двох способів передачі нерухомості та взяти до уваги кілька важливих аспектів.

При складанні заповіту існує небезпека: якщо документ містить певні умови, спадкоємець може залишитися без спадщини.

Припустимо, що дідусь склав заповіт, в якому зазначено, що онука зможе успадкувати його майно лише за умови, що вона стане матір'ю. Якщо ж онука не виконає цю умову, то вона отримає спадщину не за заповітом, а відповідно до загальних принципів спадкування.

Ще одна проблема, пов'язана із заповітом, на думку юриста, полягає в тому, що його зміст може бути змінений безліч разів. Особа має можливість складати нові версії документа стільки разів, скільки захоче. При цьому, попередній заповіт втрачає свою юридичну силу, як тільки з'являється новий. Варто підкреслити, що інформація про останній заповіт стане відома іншим лише після смерті особи, яка його склала, адже нотаріус відкриє спадкову справу лише в цей момент.

Таким чином, особа, що складає заповіт, має можливість обіцяти певній людині передачу квартири у спадок, оформлюючи відповідний документ. Однак, вона може змінити своє рішення, створивши новий заповіт, і при цьому та людина може залишитися в невіданні щодо цих змін.

Крім того, під час складання заповіту потрібно брати до уваги, чи є у заповідача малолітні, неповнолітні або повнолітні непрацездатні діти, непрацездатна вдова/вдівець або непрацездатні батьки, оскільки ці категорії осіб претендують на частку майна, незалежно від змісту заповіту.