В Україні вводять нові норми для управління багатоквартирними будинками: що потрібно знати?
Олег Попенко вважає, що першочерговим завданням є подолання корупційних практик і рейдерських схем.
В Україні розглядається можливість зміни правил управління багатоквартирними будинками. Уряд ухвалив постанову, яка передбачає реалізацію експериментального проєкту, спрямованого на створення, впровадження та функціонування Системи управління багатоквартирними будинками (СУББ).
Заплановано реалізувати експериментальний проєкт протягом наступних двох років, до завершення 2026 року.
Заплановано створення єдиної електронної системи "Наш Дім", в якій зберігатиметься вся інформація про багатоквартирний будинок та діяльність об'єднання співвласників. Квартиронаймачі зможуть отримувати актуальні дані про своє житло та брати участь у зборах і голосуваннях через інтернет.
Одночасно об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) та керуючі компанії будуть зберігати ухвали й документи щодо будинку в безпечних електронних архівах. Крім того, у них буде можливість публікувати звіти про свою діяльність на веб-сайті.
Реалізацією нової системи займеться Міністерство розвитку громад і територій України. Вони підкреслюють, що інформаційно-комунікаційна СУББ виконуватиме наступні функції:
"Система управління багатоквартирними будинками (СУББ) мінімізує негативний вплив "людського фактору" у переважній більшості процесів управління багатоквартирним будинком, зокрема й в проведенні зборів співвласників та оприлюдненні протоколів зборів. Крім того, за рахунок цифровізації процесів, унеможливлюється корупційна складова", - зазначають у Міністерстві розвитку громад та територій України.
Вони зазначають, що на рівні держави впровадження та удосконалення системи управління багатоквартирними будинками є ключовим елементом реформування житлової політики.
Згідно з постановою Кабінету Міністрів про введення в дію Системи управління багатоквартирними будинками, в ході реалізації цього заходу буде визначено:
Крім того, урядовою постановою встановлено, що при реалізації СУББ необхідно забезпечити інтеграцію з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва.
Вся інформація, що стосується багатоквартирного будинку та діяльності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), буде зібрана в єдиній електронній платформі "Наш Дім". Власники квартир отримають доступ до актуальних даних про своє житло та зможуть брати участь у зборах і голосуваннях у режимі онлайн. У свою чергу, ОСББ та управителі матимуть можливість зберігати всі рішення й документи, пов’язані з будинком, у захищених цифрових архівах. Крім того, вони звітуватимуть про свою діяльність на сайті, що виключить необхідність розміщення оголошень на дверях під'їздів, - зазначають представники уряду.
ТСН.ua звернувся до фахівця, щоб дізнатися, наскільки дієвою виявиться нова система управління багатоквартирними будинками і які саме зміни вона принесе для мешканців.
Олег Попенко, експерт у сфері житлово-комунального господарства, висловив свої сумніви щодо нової системи управління багатоквартирними будинками, яку планує запровадити уряд. Він зазначає, що йому не зовсім зрозуміло, які функції ця система виконуватиме, адже в кожному будинку вже є співвласники, які несуть відповідальність за його обслуговування.
Експерт підкреслює, що, на його думку, це стосується специфічного мобільного додатку, який покликаний спростити процес ухвалення рішень у багатоквартирних будинках.
"Тобто люди з допомогою цього мобільного застосунку чи якоїсь комп'ютерної програми, яких, до речі, вже створено чимало, зможуть спілкуватися між собою і ухвалювати певні рішення. Зараз для цього є чимало будинкових чатів у Viber чи WhatsApp. Гадаю, що в уряді просто хочуть відійти від формально чату у соціальних мережах та перейти до більш офіційно-продуктивного. Але, як на мене, то це абсолютно хибний шлях", - розповідає ТСН.ua Олег Попенко, експерт з питань ЖКГ.
Експерт висловлює думку, що взаємодія та прийняття рішень через інтернет можуть негативно вплинути на ситуацію в багатоквартирних житлових комплексах.
"У багатоквартирних будинках існує безліч інших, значно більш серйозних проблем. По-перше, відсутня система контролю над діяльністю управителів, а також відсутні важелі впливу на процеси, що відбуваються в цих будинках. Це призводить до рейдерських захоплень приміщень і сприяє корупційним схемам на рівні управління. Такі ситуації не є поодинокими — їх налічується сотні, якщо не тисячі. Тому я маю великі сумніви, що вирішити всі ці нагальні питання можна лише через впровадження системи СУББ," — підкреслює експерт.
Олег Попенко переконаний, що проблеми, які виникають під час управління багатоквартирними будинками в Україні, треба вирішувати враховуючи досвід інших країн.
"У США для вирішення таких питань існує окремий Житловий суд, який розглядає усі справи, які пов'язані з житловими питаннями, починаючи від оренди житла (відносини між орендодавцем та орендарем) в багатоквартирних будинках і закінчуючи спірними питаннями, які виникають між співвласниками. Ось це нам потрібно, як повітря. У нас практично відсутні судові рішення щодо розгляду таких справ, а спірних питань між співвласниками виникає за місяць десятки тисяч, лише по Києву", - зауважує експерт.
Олег Попенко зазначає, що ці проблеми чомусь не викликають інтересу, оскільки у нас відсутня інстанція, до якої можна було б звернутися для їх вирішення.
"Державна служба з питань безпеки харчових продуктів і захисту споживачів не має можливості вирішити певні питання через відсутність повноважень і нестачу кадрів. Правоохоронні органи також не можуть розглядати численні заяви через їх велику кількість, а НКРЕКП не займається питаннями тарифів. Таким чином, співвласники багатоквартирних будинків опиняються без підтримки у вирішенні своїх проблем. Вся державна допомога на цьому завершується," - зазначає фахівець.
Планується, що СУББ буде допомагати співвласникам голосувати під час виборів управителя ОСББ та ухвалювати важливі рішення. Для цього зараз потрібно витратити купу часу, щоб провести загальні збори, зібрати мешканців та проголосувати потрібне питання. За новою системою все це можна буде швидше робити завдяки голосуванню в "Дії" або у смартфоні.
Експерт вважає, що це дійсно зробить процес більш зручним, але водночас попереджає, що такі зміни можуть також спотворити результати голосувань.
Розглянемо, наприклад, багатоквартирний будинок на периферії маленького містечка, де мешканці живуть у старих "хрущовках" і отримують зарплату в розмірі 10 тисяч гривень. Я впевнений, що три чверті з них не мають уявлення про смартфони, оскільки більшість — це пенсіонери або люди з обмеженими доходами. Яким чином вони будуть голосувати? І хто насправді представлятиме їхні інтереси? Уявіть ситуацію, коли в будинку потрібно терміново вирішити якесь питання. Напевно, з'являться "активісти", які ходитимуть по квартирах і проситимуть проголосувати за своє питання. І в результаті, мешканці можуть несподівано втратити доступ до підвалів і горищ, які потім можуть бути передані в приватні руки, - зазначає Олег Попенко.
Експерт зазначає: "Повернемося до 2018 року, коли в Ірпені анонімний реєстратор незаконно заснував 38 об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у житлових комплексах, які обслуговували київські управляючі компанії. У результаті ці будівлі довелося відстоювати в судовому порядку. І це лише у Києві, а що коїться в інших регіонах, уявити важко".
Олег Попенко сумнівається, що завдяки появі СУББ вдасться прибрати "людський фактор" і зникнуть зловживання, наприклад, під час виборів керівництва ОСББ.
Олег Попенко вважає, що розробники нових ініціатив помиляються. Він стверджує, що конфлікти та непорозуміння серед співвласників залишаться актуальними, про що свідчать численні обговорення у будинкових чатах Києва. У цих чатах обговорюють все, що завгодно, а питання можуть залишатися без відповіді роками. Тому Попенко впевнений, що запровадження різних онлайн-інструментів не вирішить існуючих проблем. На жаль, багато співвласників не усвідомлюють свою відповідальність за утримання та управління своїм житлом.
Експерт підкреслює, що є ще одна серйозна проблема – відсутність належного моніторингу за діяльністю управлінських компаній, приватних та комунальних ЖЕКів, які встановлюють свої власні правила і умови для мешканців. Ця ситуація особливо яскраво проявляється в Києві.
"На сьогодні ОСББ у Києві перетворилися на інструменти корупції, подібно до комунальних підприємств, які існували раніше. Вони маніпулюють бюджетними коштами через програми 70 на 30, підштовхуючи мешканців до встановлення сонячних панелей на дахах своїх будинків. Ситуація залишається незмінною. Близько 90% учасників ОСББ не усвідомлюють, за що насправді голосують на зборах. Лише одиниці вникають у суть питань. Інші ж просто слідують порадам сусідів або ж голосують на основі "підказок" від доброзичливців за якісь подарунки," - зазначив Олег Попенко.
Експерт зазначає, що в Україні досі не сформована ефективна система відповідального управління багатоквартирними будинками. Протягом останнього десятиліття чиновники лише говорять про цю проблему, але реальних дій для її вирішення так і не було вжито.
"Мало хто знає, що за законом, остання компанія, яка передає будинок співвласникам для створення ОСББ, зобов'язана виконати у ньому капітальний ремонт, тобто повністю його відновити і лише потім передати. Але, на жаль, цього ніхто не робить, людей просто обманюють. А питання ремонтів "падає" на самих співвласників, у яких на це просто немає коштів", - зазначає Олег Попенко.
У 2020 році дослідження, проведене Мінрегіоном, виявило, що 73% киян погоджуються щомісячно вносити не більше 500 гривень на ремонт своїх багатоквартирних будинків. Проте, для капітального ремонту квартири площею 50 квадратних метрів необхідно зібрати приблизно 10 тисяч доларів. Таким чином, щоб досягти цієї суми, знадобиться цілих 68 років. Люди просто не мають у своєму розпорядженні таких коштів.
"Щоб хоча б якось змінити ситуацію потрібно вносити чимало змін до законів, збільшити кількість програм з модернізації житлового фонду, бо, наприклад, одна програма у Києві з енергоефективності, аж ніяк не вирішує цього питання. Це треба виправляти. Тому, особисто для мене, ініціатива уряду з запровадження СУББ - має виключно передвиборчий присмак, щоб знов сподобатися людям", - стверджує Олег Попенко.
Він підкреслює, що нова система управління багатоквартирним будинком, у своїй більшості, може бути реалізована лише через ОСББ, бо у будинку, який обслуговується комунальним чи приватним жеком, цей додаток не стане інструментом для прийняття рішень. Там, м'яко кажучи, взагалі не звертають увагу, на те, що реально відбувається з будинком.
Поки невідомо, у якому саме місті стартуватиме експеримент з впровадження СУББ.
"Мені здається, що Київ навряд чи стане місцем реалізації цього проєкту, з огляду на існуючі політичні конфлікти між мером і центральною адміністрацією. Що стосується Харкова, ситуація там також не обіцяє успіху, адже більшість житлових підприємств є комунальними, а система об’єднань співвласників багатоквартирних будинків не має достатнього розвитку. Тому Львів виглядає як найбільш перспективний кандидат: тут є сильна громада співвласників, а мер демонструє підтримку ініціативи. Відтак, цілком ймовірно, що цей проєкт буде реалізовано саме у Львові", - зазначає Олег Попенко.
Не так давно ТСН.ua висвітлював резонансний інцидент, пов'язаний з житлом у столиці України: деталі вражають.
Также ознакомьтесь с:
На українців очікує нелегка зимова пора: коли слід готуватися до відключень електроенергії.
Як довго триватимуть перебої зі світлом: фахівець оцінив строки відновлення електропостачання.
