У Києві активно реалізують квартири за ціною 6-7 тисяч доларів: OBOZ.UA знайшов розгалужену мережу житлових комплексів, що з'являються на місці приватних осель.

В Києві в різних районах продають квартири, вартість яких починається від 6-7 тис. доларів. Йдеться про смарт-квартири в 4-поверхівках. Землю під цими ЖК купують фізичні особи, а призначення - для будівництва приватного (індивідуального) будинку. Прокуратура та поліція вже розпочали цілу низку кримінальних проваджень в частині з цих ЖК, але це не заважає починати нове будівництво.

Дослідження, присвячене будівництву багатоповерхових будинків на території індивідуальних житлових споруд, а також думки продавців про цю ситуацію і рекомендації, на які слід зважати, ви знайдете в статті OBOZ.UA.

Квартира за 8 тисяч доларів у Києві, розташована неподалік від станції метро? Як українцям пропонують купити «котловани» в приватних районах?

Серед найбільш доступних квартир у Києві можна виявити як мінімум чотири житлові комплекси, що належать одному забудовнику. Мова йде про квартири, які коштують всього від 5,7 тисяч доларів і мають площу починаючи з 17 квадратних метрів. Ціни на них значно нижчі за середньоринкові. В оголошеннях не вказані ані назва житлового комплексу, ані адреса, ані ім'я забудовника. Є й інші спільні елементи, які можна помітити в оголошеннях. Наприклад, у назвах часто вживаються фрази на кшталт "хороша квартира" або "добра квартира". Однак є ще два важливі моменти, які варто відзначити. По-перше, ці квартири розташовані в приватному секторі Дарницького та Деснянського районів. По-друге, ці багатоповерхівки зводяться на місцях, де зазвичай мали б бути звичайні житлові будинки.

OBOZ.UA обдзвонив номери телефонів, які вказано в оголошеннях. В розмові з менеджерами вдалось дізнатись, що йдеться про квартири, які тільки будуються за адресами Джерельна, 60, та пров. Левадний, 18. Поряд начебто, як кажуть менеджери, вони вже побудували багатоквартирні будинки. Забудовник - компанія PARK.

Наприклад, Тетяна, яка представляє компанію PARK, пропонує на продаж квартиру площею 19,5 квадратних метрів за 6,4 тисячі доларів. В її профілі на OLX можна знайти ще понад два десятки оголошень про продаж смарт-квартир. Серед них житло з ремонтом, яке коштує 31 тисячу доларів і має площу 28 квадратів, а також практично повноцінну однокімнатну квартиру площею 35 квадратів за 19,3 тисячі доларів. Крім того, є варіанти й за 11,9 тисячі доларів. Важливо зазначити, що всі ці пропозиції стосуються чотирьохповерхових будівель.

Яке призначення має ця територія?

- На етапі будівництва.

- Багатоквартирного будинку?

- Будівництво житла!

- Індивідуального будинку чи багатоквартирного?

Ми реалізуємо проект відповідно до містобудівних умов та обмежень (МБУ), які дозволяють зводити споруди висотою до 15 метрів. У нашому плані передбачено три поверхи та мансардний поверх.

Отже, ви маєте на увазі індивідуальний чи багатоквартирний житловий комплекс?

- Індивідуальний.

- А буде багатоквартирний?

- А буде багатоквартирний.

Далі Тетяна пояснила, що "так будує весь Київ" (що, звісно, не відповідає дійсності). Ні при зустрічі, ні тим паче через соцмережі або електронну пошту представниця компанії не захотіла показувати документи з дозволом для будівництва чи навіть називати кадастровий номер ділянки. В результаті жінка відмовилась продовжувати розмову, пояснивши це тим, що ми ставимо підозріло забагато запитань.

Колега Тетяни, Андрій, який виставив на продаж квартиру площею 17 квадратних метрів за 6,8 тисяч доларів, у відповідь на запитання, чому будівництво розпочинається без попередньої зміни цільового призначення земельної ділянки, запитав: "Ви усвідомлюєте, в якій країні ми живемо?"

"Ми придбаємо земельну ділянку, яка може слугувати основою для гаражного кооперативу... Не має значення, для чого саме! Ми оформляємо необхідну документацію на будівництво, стартуємо процес зведення і вносимо зміни в документи, щоб збудувати багатоквартирний будинок," - підкреслив він.

І Андрій, і Тетеня зазначили, що житловий комплекс зводить компанія PARK. Ще в минулому році Київська міська прокуратура оголосила про подачу позову з вимогою припинити право власності на земельні ділянки, де здійснювалася діяльність компанії PARK. "Було встановлено, що на земельних ділянках загальною площею 0,32 га, призначених для будівництва житлових будинків, які розташовані в межах житлової та садибної забудови, зводиться багатоквартирний будинок", - говорилося в офіційному повідомленні.

OBOZ.UA вдалося з'ясувати, що мова йде про житловий комплекс "Парк Слави". У документах справи зазначено, що ще в 2022 році було розпочато кримінальне провадження №12022100020000684, пов'язане з ознаками кримінальних діянь, передбачених статтею 356 та частиною 3 статті 358 Кримінального кодексу України, що стосуються самоправства і підробки документів.

"Без дотримання належного порядку, установленого містобудівним законодавством, та внесення недостовірних даних у повідомлення про початок будівельних робіт, проводиться зведення зблокованого житлового комплексу на земельних ділянках, які не відповідають їх первісному призначенню", - йдеться в документах справи щодо будівництва житлового комплексу "Парк Слави".

Натомість, використовуючи фактично ті ж методи, будується ціла низка інших ЖК неподалік. Так само на ділянці, яка призначена для будівництва житлового будинку. Містобудівні обмеження для приватного сектору: будинок до 15 метрів висотою, до трьох поверхів (допускається також мансарда), а сам будинок має займати не більше 50% площі ділянки.

Замість приватного будинку на ділянці будують чотирьохповерховий багатоквартирний будинок. І проблема не лише в тому, що таким чином незаконно використовується ділянка. Інфраструктура розрахована на те, що на цій ділянці житиме одна родина. Однак замість однієї в таких квартирах на ділянці селяться одразу десятки родин. Це різко збільшує навантаження на всю інфраструктуру: електроенергію, воду, завантаження доріг, зупинок, дитячих садків і т.д.

Саме з цієї причини місто виділяє певні території для багатоквартирної забудови. Забудовники зобов'язані вирішити питання, пов'язані з опаленням, електропостачанням та водозабезпеченням. Для введення житла в експлуатацію необхідно дотримуватися певних технічних вимог. Однак, коли багатоквартирний будинок зводиться в приватному секторі, забудовник часто не виконує всі ці умови.

Сайт компанії PARK наразі недоступний. Протягом останніх кількох років різні менеджери залишили безліч оголошень про продаж смарт-квартир у житлових комплексах, розташованих на ділянках, призначених для індивідуального житлового будівництва. Хоча менеджери Тетяна та Андрій запевняють, що "так роблять усі", насправді більшість таких забудов має спільні зв'язки.

Хто створює загадкові "розумні квартири"?

Житловий комплекс "Парк Слави" розташований на території, що формально належить Тетяні Чаплигіній. 20 лютого 2025 року Дарницький районний суд Києва розгляне справу, подану Дарницькою окружною прокуратурою, щодо скасування її права власності на земельну ділянку, де був зведений ЖК, що, згідно з інформацією, було здійснено незаконно.

Житловий комплекс на вулиці Джерельній. Відповідно до інформації з реєстру прав власності на нерухомість, площа будівлі за адресою Джерельна, 61б, становить 422 квадратні метри. Це індивідуальний житловий об'єкт, що належить компанії "Білдінгтехнолоджі". Засновником фірми є забудовник Андрій Петренко, який володіє багатьма об'єктами нерухомості, в тому числі сусідніми (за адресами Джерельна, 61а, 61г та 61в).

ЖК на вул. Хвойній. Ділянка землі на вул. Хвойній, 12а, офіційно належить Максиму Ганцеву. Він керує ЖБК "Сучасні технології". По цьому ЖК також є кримінальна справа. "Досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12024105020000342 від 22.02.2024 здійснюється за фактом самоправного використання земельної ділянки з порушенням вимог земельного та містобудівного законодавства", - йдеться в реєстрі досудових розслідувань. Проти цього ЖК об'єднались мешканці вулиці Хвойної. Їх звернення можна прочитати тут.

ЖК на вул. Левадній. Ділянка землі, на якій будують ЖК, офіційно належить Наталії Фастовець. Ділянка, як і всі інші, мала б слугувати для будівництва індивідуального будинку.

Раніше ЖК групи PARK не приховували свого забудовника. А зараз назву в оголошеннях вони не розкривають. При цьому найчастіше їх ЖК продають одні і ті ж продавці. Наприклад, продавець "Альона Миколаївна", яка розмістила на OLX оголошення щодо одного з об'єктів групи, серед користувачів сервісу Getcontact підписана "Альона Миколаївна Парк Буд", "Альона Парк", "Парк Слави". Зараз у неї є 18 актуальних оголошень про продаж квартир по ціні 8-11 тис. доларів. Вона продає квартири і в Деснянському районі (ЖК Wood Park), і на Лісовій, і в Дарницькому районі.

Будівельна група PARK встигла збудувати велику кількість ЖК. Наприклад, зараз йдуть суди навколо їх "Лондон Парку". На земельну ділянку накладено арешт, дозволи на будівництво анульовано. ЖК збудували з зайвими поверхами і на ділянці, на якій не можна будувати багатоквартирні будинки.

До речі, ЖК Wood Park так само в повідомленні про початок будівельних робіт серії КВ № 061191431051 від травня 2019 року вказали, що будується індивідуальний (садибний) житловий будинок. Але замість цього побудували багатоквартирний будинок.

ЖК "Манчестер Парк" (збудований тією ж групою) в Жулянах також фігурує в судових справах. Накладався арешт на самі будинки, а дозвільні документи не передбачали будівництво багатоповерхівки.

Як уберегти себе і яке ставлення до підозрілих оголошень у OLX?

Зараз єдиний майданчик, через який продають ЖК в приватному секторі, - OLX. Свого сайту у забудовника немає, а спеціалізовані майданчики в усіх оголошеннях вказують, що у компанії немає дозвільних документів. OBOZ.UA передав в OLX інформацію, яку вдалось з'ясувати під час написання тексту.

При цьому пре- і постмодерацію, машинні алгоритми перевірки всі оголошення пройшли. Порушень в них не знайшли. "Ми уважно слідкуємо за ситуацією. У випадку, якщо нам надійде рішення суду чи запит від правоохоронних органів, що підтверджують незаконність будівництва або відсутність документів на право власності, всі оголошення від забудовника будуть видалені без можливості подальшого створення пропозицій. Для нас важлива безпека наших користувачів, тож ми постійно через різні канали доносимо інформацію про те, на що варто звертати увагу, щоб безпечно здійснювати покупки, незалежно від того, забудовник це чи приватна особа, та бути задоволеним досвідом користування платформою", - зазначає Юлія Ковбаса, лідерка команди з якості контенту в "OLX Нерухомість".

При цьому в "OLX Нерухомість" рекомендують:

Також в "OLX Нерухомість" на прохання OBOZ.UA пообіцяли провести перевірку оголошень, які згадано в публікації. Якщо у вас є проблеми з забудовником, пишіть на пошту [email protected].