Як здійснювати будівництво відповідно до принципів енергоефективності.

В рамках виконання Угоди про асоціацію з ЄС, Україна з 1 квітня 2025 року імплементувала вимоги до будівель з близьким до нульового рівнем споживання. Чи дотримуються їх?

В Україні нещодавно впроваджено нові вимоги для будівель, що характеризуються близьким до нульового енергетичним споживанням (Nearly Zero Energy Buildings, NZEB). Наказ Міністерства розвитку, який регулює ці стандарти, набрав чинності 1 квітня. Однак на даний момент ці вимоги залишаються добровільними.

Українські стандарти постійно відстають на кілька років та наздоганяють європейські. Перехід на зведення будівель NZEB передбачений Директивами ЄС, де всі нові будівлі повинні відповідати цьому стандарту з 2020 року. А з 2028 року, згідно Євродирективи (EU) 2024/1275, нове будівництво державних будівель повинно відбуватися за стандартом ZEB.

У процесі реалізації Угоди про асоціацію з Європейським Союзом Україна зобов'язалася впроваджувати ці вимоги, хоч і з певним запізненням. Цей крок є надзвичайно важливим для енергетичної незалежності країни.

А що на практиці? Чи дотримуються хоча б мінімальні вимоги до стандартів енергоефективності в будівництві, вже не кажучи про перевищення? Які нові підходи можуть сприяти підвищенню якості нового будівництва та практичному впровадженню нових стандартів енергоефективності?

Будівлі з відмінними показниками енергоефективності представляють собою сучасні приміщення, що забезпечують зручність і комфорт для мешканців. Вони є енергоощадними, оснащені якісною теплоізоляцією, а також передовими системами вентиляції, опалення та освітлення. Такі будівлі мають здатність "автономно" генерувати енергію за рахунок використання сонячних панелей, теплових насосів та інших інноваційних технологій.

Сьогодні впровадження сучасних стандартів стало невідкладною вимогою часу і визначено як стратегічний курс для економічного розвитку України. Перехід від застарілих енергоємних методів до сучасного, розумного будівництва, яке акцентує увагу на збереженні ресурсів, дозволить країні звільнитися від тривалої залежності від газу. Це фактично стане виходом з енергетичної пастки та ослабленням країни-агресора, яка десятиліттями використовує енергетичний шантаж у своїх інтересах.

Українці втратили вже багато шансів позбутися залежності в енергетичному секторі через бажання "низьких" тарифів на газ та електроенергію. Зараз мусимо враховувати свої помилки та невідкладно рухатись у бік енергонезалежності, адже дефіцит енергоносіїв суттєво збільшився через руйнування українських енергетичних об'єктів внаслідок російських обстрілів і ситуація не стає кращою.

В Україні існує складна та багатогранна система містобудівного законодавства, що охоплює як основні закони, так і підзаконні нормативні акти. Останнім часом це законодавство зазнало значних змін, які були як локальними, так і комплексними.

Переважно ці зміни виявилися вигідними для забудовників, оскільки зменшили можливості державних органів контролю та нагляду втручатися в їхню діяльність. Однак це також призвело до негативних наслідків, адже створило умови для порушень з боку замовників та підрядників, а також сповільнило реакцію державних органів на ці проблеми.

Щодо практичного впровадження стандартів енергоефективності в будівельній галузі, важливо зазначити, що українські проектувальники та забудовники мають офіційний обов'язок дотримуватися вимог національного законодавства. Проте, їм також не перешкоджається створювати проєкти та зводити споруди, які перевищують встановлені в Україні норми.

Проте, на практиці це завжди стає "перешкодою" при виконанні робіт за рахунок бюджетних коштів, оскільки перевищення базових стандартів призводить до збільшення витрат. Навіть коли фінансування здійснюється з приватних джерел, замовники будівництва, прагнучи заощадити "тут і зараз", часто не вважають за необхідне дотримуватись вищих стандартів.

Зазвичай, про будівництво, яке перевищує базові норми, замислюються ті замовники, які планують в подальшому використовувати споруду і заздалегідь враховують витрати на її експлуатацію.

Отже, в загальному сенсі, основною причиною невиконання стандартів або відсутності рішень для перевищення мінімальних вимог під час будівництва є обмежений горизонт планування інвесторів, замовників, проєктантів і підрядників. Зазвичай їхній фокус зосереджується на завершенні об'єкта та його введенні в експлуатацію.

У відповідності до основного принципу європейської політики в сфері клімату та енергетики - "Енергоефективність на першому місці", горизонт планування має включати всі етапи життєвого циклу будівлі.

Це спонукає до розгляду й запровадження в законодавстві України моделей, в яких замовник будівництва буде природним чином зацікавлений у високій якості та дотриманні високих стандартів, а також матиме реальні інструменти впливу та контролю.

Вивчаючи сучасні фінансові та організаційно-правові механізми у будівельній галузі, можна відзначити, що вони несуть значні ризики для потенційних власників нерухомості. Це зумовлено не лише недосконалістю законодавчих норм, а й усталеними практиками у галузі, особливо в сфері житлового будівництва та первинного продажу нерухомості. Водночас замовники та інвестори (майбутні власники житла) стикаються з обмеженнями у виборі альтернативних механізмів для нових будівельних проектів.

Отже, в найбільш поширеній сфері - житловій - для спільного будівництва чи придбання житла фізичними особами, які планують у ньому жити, доцільно було б запровадити окрему організаційно-правову форму юридичної особи - житлово-будівельні товариства.

Пропоноване розуміння правового статусу житлово-будівельних товариств базується на концепції "власні ресурси для власних потреб", яка є найбільш оптимальною для ефективного використання спільних фінансових засобів. Цей підхід передбачає, що учасники, які інвестують у будівництво, отримують можливість безпосередньо контролювати витрати цих коштів та колективно ухвалювати ключові рішення, що стосуються процесу будівництва.

Сьогодні цей принцип легко реалізувати індивідуальному забудовнику - він сам купив ділянку, сам побудувався. А якщо свої зусилля і фінанси об'єднує кілька осіб, їм потрібна відповідна організаційно-правова форма. Колись такою формою були житлово-будівельні кооперативи, але за чинним законодавством вони більше не створюються. Це - відмираюча організаційно-правова форма юридичної особи.

Можливо, варто розглянути споживчі кооперативи в цілому. Однак нинішнє загальне регулювання, що стосується кооперативів, зокрема споживчих, не враховує специфіку спільного будівництва нерухомості. У цій системі відсутній механізм, що міг би захистити всіх учасників від зловживань окремих осіб. На жаль, ми вже стали свідками випадків, коли недобросовісні засновники фальшивих житлово-будівельних кооперативів порушували права інших членів, не завершували будівництво, а іноді навіть зникали, забравши з собою гроші.

Тож за нинішніх умов доцільним було б запровадити в українському законодавстві саме інститут житлово-будівельних товариств. Очевидно, що для цього потрібен окремий закон, який визначатиме статус, порядок створення, діяльності та припинення діяльності таких товариств.

Такі організації потребують особливого правового регулювання, яке буде відповідати на специфічні аспекти, пов'язані з самостійним будівництвом і експлуатацією житлових об'єктів. Важливо акцентувати увагу на забезпеченні управлінських гарантій та прямого контролю учасників за діяльністю товариства, а також на запобіганні використанню житлово-будівельних об'єднань для прихованих комерційних операцій і спекуляцій на ринку нерухомості.