Доступніше, ніж у Львові: способи вигідної покупки нерухомості в Іспанії.
Нерухомість в Іспанії може стати стабільним джерелом пасивного доходу.
За останні роки українці активізувалися у купівлі житлової нерухомості в Іспанії. Відповідно до даних агенцій, українські інвестори складають 1,75% від загального обсягу продажу нерухомості нерезидентам у цій країні. Лише за перше півріччя 2022 року кількість угод з придбання нерухомості українцями зросла на 73% у порівнянні з аналогічним періодом 2021 року, а в 2023 році цей показник збільшився на 133% у співвідношенні до 2022 року.
Існує кілька факторів, які сприяли цьому зростанню. По-перше, це війна в Україні. Від початку вторгнення країну залишило кілька мільйонів осіб, з яких близько 300 000 оселилися в Іспанії. Спочатку багато біженців орендували житло, проте з часом все більше людей почали купувати власну нерухомість. Деякі з них повернулися до України, але залишили за собою можливість мати "додатковий притулок".
Ще одна причина полягає в бажанні захистити свої фінанси від інфляції. Ціни на нерухомість в Іспанії постійно зростають, і експерти вважають, що ця позитивна динаміка збережеться у найближчому майбутньому.
Придбання нерухомості в державі з надійною економікою є не лише способом зберегти, а й можливістю збільшити власний капітал. Незважаючи на те, що такий актив зазвичай вважається консервативним і має помірний рівень доходності, він гарантує стабільний дохід від оренди.
Власне житло в Іспанії досі сприймається багатьма як недосяжна розкіш, хоча насправді, купити квартиру за кілометр від Балеарського моря сьогодні можна дешевше, ніж у Львові. Тож проєкт "житло в Іспанії", якщо не йдеться про віллу на узбережжі або пентхаус у центрі Барселони, -- цілком реальний як за коштами, так і за процедурою, розповів засновник та CEO агентства закордонної нерухомості Deniz Estate Юрій Грушецький
Для купівлі нерухомості в Іспанії не потрібне громадянство чи дозвіл на проживання.
Потрібні закордонний паспорт та NIE (ідентифікаційний номер іноземця), який зазвичай оформлюється в імміграційному відділенні поліції. Його також можна оформити і в Консульстві Іспанії в Україні (в Києві). Однак для українців, які оформили тимчасовий захист в Іспанії у зв'язку з війною, цей крок можна вважати автоматично виконаним. У рамках тимчасового захисту українці вже отримують NIE.
Далі покупець повинен відкрити рахунок в іспанському банку і перевести на нього кошти для купівлі. Це потрібно для купівлі вторинної нерухомості -- за процедурою, оплата відбувається шляхом передачі чеку продавцю.
А от новобудови можна купити, оплачуючи забудовнику з будь-якого банку світу. Головне щоб це був платіж від тієї особи, яка підписалася на контракті із забудовником.
Важливо зазначити, що іспанські закони вимагають підтвердження походження капіталу. FATF (Група розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей) стежить за тим, щоб кошти, вкладені іноземцями в іспанську нерухомість, були отримані законним шляхом. На практиці це означає, що покупець повинен надати документи, що підтверджують джерело своїх коштів. Це може бути, наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості в Україні або податкові декларації за останні один-два роки з доходами, які відповідають вартості придбаної нерухомості. Також підійдуть декларації ФОП.
Можливість ввезення готівки через митницю існує з подальшим декларуванням на території Іспанії. Додатково, кошти можуть бути переведені з банківських рахунків країн ЄС, Великої Британії, США, Канади та інших держав, що підлягають фінансовому моніторингу. Однак, якщо гроші надходять з країн з менш суворими вимогами до фінансового контролю, таких як ОАЕ чи Туреччина, іспанські банки можуть запросити додаткові документи, що підтверджують походження капіталу. У випадку прямих платежів на рахунок забудовника, скоріш за все, банк забудовника не ставитиме запитань. Проте, краще бути обережним і підготуватися.
Слід пам'ятати, що в Іспанії існує особлива структура житлових приміщень. Зазвичай, це простора вітальня, яка об'єднана з кухнею, а також дві компактні спальні, розміром від 7 до 12 м². Іспанці проводять більшість свого часу на терасах, які іноді мають площу, що перевищує площу спалень (до 20 м²). Таким чином, мова йде про квартири площею приблизно 70-80 м².
Ціна на нерухомість в Іспанії визначається кількома основними чинниками: географічним положенням, близькістю до узбережжя, площею майна, а також тим, чи є це новим будівництвом чи вторинним ринком.
Барселона -- одне із найдорожчих міст країни, де складно знайти квартиру дешевше 300 000 євро. Це пов'язано з високим туристичним попитом і обмеженою пропозицією.
Найдоступніша по ціні нерухомість -- на півдні Іспанії, зокрема у Комунідад Валенсія. Якщо в самій Валенсії квартири на вторинному ринку коштують від 200 000 євро, то в провінції Аліканте таких містах як Торрев'єха, Бенідорм та саме місто Аліканте, ціни на житло нижчі. У середньому, вартість квартир у новобудовах коливається в межах від 170 000 до 250 000 євро, залежно від міста та близькості до моря. Нові квартири здаються з готовим ремонтом, включаючи мебльовану кухню та санвузол, а також паркінг і кладові приміщення.
Вторинне житло в маленьких прибережних містах може мати ціну від 60 000 євро, хоча зазвичай це нерухомість, що потребує серйозного ремонту та знаходиться в менш привабливих районах. Квартири в хорошому стані, готові для проживання, вартують від 90 000 до 120 000 євро. Проте слід пам'ятати, що ці об'єкти розташовані в будинках, які мають вік 30-40 років, і з ремонтом, виконаним приблизно 20 років тому, а також з меблями, які також потребують оновлення.
Наведемо приклад. У місті Торрев'єха, популярному серед іноземних покупців, можна придбати квартиру за 89 000 євро. Це двокімнатна квартира площею 69 м², за 400 метрів від моря. Квартира обладнана всім необхідним, а на території житлового комплексу є спільний басейн.
Щоб зрозуміти остаточну суму угоди, до ціни квартири потрібно додати близько 13% її вартості. Стільки потягнуть податки і оформлення.
Іспанське законодавство та банківська система надійно захищають інтереси інвесторів. Усі кошти, сплачені покупцем, надходять на спеціальний ескроу-рахунок у банку, і забудовник не може отримати їх до завершення будівництва. Це гарантує, що об'єкт буде добудований у строк і відповідно до всіх вимог.
При купівлі нерухомості на первинному ринку також існує можливість використання розстрочки, що робить процес більш доступним для покупця. Розстрочка зазвичай ділиться на три платежі: 30% вноситься як перший внесок, 20% -- у процесі будівництва, і решта 50% оплачується після здачі об'єкта.
Іспанська нерухомість має потенціал стати надійним джерелом пасивного доходу. Існує кілька підходів до отримання прибутку з таких інвестицій. Однією з найперспективніших стратегій є придбання об'єктів на етапі їхнього будівництва з метою подальшої капіталізації. Протягом приблизно 20-24 місяців, поки триває будівництво, вартість нерухомості може зрости на 15-30%. Це створює можливість для вигідної перепродажу. Проте, варто врахувати, що в Іспанії не існує механізму "переуступки", як в Україні, тому інвестор повинен оформити право власності, сплативши всі необхідні податки. Враховуючи, що витрати на оформлення та податки можуть бути досить значними, це може суттєво зменшити прибутковість за час будівництва.
Тому основна інвестиційна стратегія полягає у тому, щоб після отримання ключів купити пакет меблів і техінки та здавати квартиру у корткострокову оренду протягом 4-5 років. Через п'ять років її можна буде продати на піку вартості, отримавши сукупну дохідність до 100% на вкладений капітал.
Інша стратегія полягає у здачі нерухомості в короткострокову оренду без наміру її продавати протягом наступних п'яти років. За допомогою туристичних платформ можна заробляти від 120 до 180 євро на добу. При цьому є можливість приїжджати з родиною у несезон та проживати у власних апартаментах.
Третій підхід полягає у здачі нерухомості в тривалу оренду. У такій ситуації щомісячний дохід коливається в межах 1000-1500 євро, що гарантує стабільний, хоча й не надто високий прибуток, близько 5-7% на рік.
В Іспанії є можливість працювати з нерухомістю як самостійно, так і через посередництво керуючої компанії. Вибір на користь керуючої компанії стане ідеальним рішенням для тих, хто прагне зменшити свою участь в управлінні. Така компанія забезпечує виконання всіх завдань, пов'язаних з орендою, будь то короткострокова чи довгострокова: від пошуку орендарів до сплати податків і управління об'єктом.
Комісійні збори управлінської компанії коливаються в межах від 15% до 25% від загального прибутку. Наприклад, якщо ваш місячний дохід від оренди становить 3000 євро, то компанія візьме за свої послуги від 450 до 750 євро. Часто ця сума включає витрати на прибирання, комунальні платежі та страхування.
Ринок нерухомості в Іспанії, особливо на півдні країни, демонструє стабільне щорічне зростання до 10%. Це високі показники як для Іспанії, так і в цілому для ЄС. Вартість оренди також підвищується: за останні три роки орендні ставки в деяких регіонах зросли на 20-30% через зростання потоку туристів. Наприклад, у 2023 році Іспанія за кількістю туристів побила власний рекорд, встановлений у 2019-му. А 2024-й, в свою чергу, може побити рекорд 2023 року.
