Чи настає кінець несформалізованій оренді? Власники квартир можуть розраховувати на значне зменшення податкових зобов'язань: подробиці.
Чому на ринку оренди майже ніхто не діє легально?
Ринок оренди в Україні фактично залишається в тіньовому секторі: за даними фахівців, з 1,5 мільйона угод, що укладаються щорічно, близько 1,35 мільйона є неофіційними. Основною причиною цього є надмірні податкові зобов'язання для власників нерухомості.
"Офіційна "видима" частина ринку при цьому виглядає мізерною: ДПС повідомляла, що майже 900 громадян задекларували доходи від здачі майна в оренду, а сума задекларованих податків до сплати за цими деклараціями становила понад 16 млн грн", - пояснює Олена Шуляк.
Вона акцентує увагу на тому, що без детінізації ринку реформа житлової політики є неможливою. Основним законодавчим перешкодою, за словами нардепа, є чинна ставка оподаткування. В рамках існуючої системи власники зобов’язані сплачувати 23% - з них 18% складає ПДФО, а 5% - це воєнний збір.
І це головна причина, переконана Шуляк, чому вони не поспішають працювати "в білу".
"Відтак, зрозуміло, що потрібні зміни до Податкового кодексу в частині оподаткування житлового орендного бізнесу. Міністерство розвитку громад та територій вже працює над ними. Також створена відповідна робоча група з Державною податковою службою, з Міністерством фінансів України. Однак, я не вважаю, що нещодавно зареєстрований законопроєкт №15031 може це питання вирішити", - зауважує народна депутат.
Законопроект №15031 передбачає зменшення ставки податку на доходи фізичних осіб до 5% та запровадження "податкової амністії", яка діятиме з 1 квітня 2026 року до завершення військового стану. Водночас доходи від оренди не підлягають оподаткуванню.
Отже, це фактично означає звільнення від податку на доходи фізичних осіб та військового збору на вказаний період. Проте, я сумніваюся, що ця норма буде підтримана на сесії, адже надання пільг у вигляді несплати податків виглядає не зовсім коректно. Весь бізнес виконує свої податкові зобов'язання, зокрема і фізичні особи-підприємці. Немає ситуацій, коли хтось просто ігнорує сплату податків. Я вважаю, що наші міжнародні партнери, зокрема Міжнародний валютний фонд, також можуть негативно відреагувати на такі пропозиції. Однак важливо, що ми вже усвідомлюємо, що ставка в 23% є занадто високою, - підкреслює Шуляк.
На її думку, ставка має становити 7%. Це зрівняє в умовах фізичних осіб та ФОПів, які сплачують 5% податку плюс військовий збір та витрати на обслуговування. Водночас Шуляк застерігає, що лише податкові зміни не спрацюють без системного регулювання.
Свого часу пропонували і 5%, і навіть дозвіл сплачувати єдиний податок без ФОП. Але, як показує практика, фіскальні методи без підтримувальних заходів - не працюють.
"У 2005 році орендодавці отримали можливість сплачувати єдиний податок в розмірі приблизно 100 грн, що спонукало багатьох вийти з тіні. Однак після проведення податкової реформи ситуація змінилась, і ринок знову став "сірим". Тому навіть ставка у 5% або 1% не забезпечує масової легалізації. Необхідна комплексна політика," - підкреслює депутат.
Вона вважає, що одним із важливих заходів повинно стати створення соціального житла на муніципальному рівні, орієнтуючись на практики Європейського Союзу. Місцеві громади пропонуватимуть такі об'єкти за зниженими ставками, що спонукатиме приватний сектор до конкуренції та легалізації.
По-друге, згідно з її словами, соціальна оренда буде оформлюватися легально, з урахуванням всіх вимог, з підписанням договорів, тобто в "білих" рамках.
"Це сприятиме появі конкуренції на ринку, і приватні учасники також більш активно переходять до легальних варіантів. Крім того, громади можуть залучати житло від приватних власників для соціальної оренди, пропонуючи натомість податкові пільги. Усе це стане справжнім поштовхом для початку процесу легалізації ринку оренди," - підсумовує Олена Шуляк.
