"Первинка" відійшла у минуле, нехай живе оренда! Які події сколихнули ринок нерухомості у 2024 році?

2016-2021 роки - "золота" епоха ринку будівництва житлової нерухомості в Україні. В ті часи первинний ринок мав високий попит серед покупців житла завдяки низькій вартості та відсутності альтернативних фінансових інструментів.

Будівельники не встигали оголосити про старт зведення нового житлового комплексу, як біля їхніх відділів продажів вже виникали черги бажаючих інвестувати. Девелоперські компанії не мали потреби шукати додаткові фінансові ресурси, адже завжди могли розраховувати на зацікавлених покупців.

Легковажність стала фатальною помилкою для гравців без накопичених ресурсів. У 2022 році ринок нових квартир обвалився на 90%, а його відновлення пішло за негативним сценарієм: у 2024 році попит становить одну п'яту від довоєнного.

Замість цього, ринок житлової оренди в Києві та великих містах західної та центральної України досяг рекордних показників у гривневому еквіваленті. Вперше в історії орендна плата за однокімнатні квартири у Львові та Ужгороді перевищила київські ціни.

Відразу ж після того, як покупці нових квартир припинили укладати угоди та зупинили платежі за розтермінування, девелоперські компанії швидко вичерпали свої фінансові резерви. Деякі забудовники повністю призупинили роботи на будівельних майданчиках, в той час як інші повернулися до роботи лише на об'єктах, які вже мають значний ступінь готовності.

Наразі нові черги житлових комплексів та ініціативи з будівництва реалізують лише ті компанії, які змогли залучити власні інвестиції або знайшли зовнішнє фінансування. Важливу роль у цьому процесі відіграє географічний аспект: чим далі запланований житловий проект розташований від російського кордону, тим більше готові девелопери вкласти в нього свої ресурси.

У 2024 році обсяг угод на ринку первинної нерухомості досягнув лише 20% від рівня 2021 року, згідно з аналізом Національного банку України (НБУ).

Ситуація на ринку первинної нерухомості могла б бути ще більш складною, якби не запровадження державної програми пільгової іпотеки "єОселя". З моменту її запуску наприкінці 2022 року програмою скористалися 14,8 тисяч позичальників. Загальний обсяг наданих кредитів становить 24 мільярди гривень, з яких 14,6 мільярда було виділено у 2024 році. Це рекордна сума для України, оскільки раніше в країні не існувало настільки масштабної іпотечної програми.

У 2024 році 49% позичальників складали військові та правоохоронці, 7,7% - медичні працівники, а 7,3% - освітяни. Вони оформлювали іпотечні кредити з річною ставкою 3%. Щодо інших реципієнтів, 27,1% отримали кредити під 7% річних.

Київський регіон отримав більше половини всіх виданих кредитів – у столиці було оформлено 1,9 тисячі позик на суму 4,1 мільярда гривень, тоді як у Київській області видали 2,3 тисячі кредитів на 3,9 мільярда гривень.

Лише у третині випадків оператор "єОселі" ("Українська фінансова житлова компанія") підтримала державними коштами компанії-забудовники: 24,1% отримувачів іпотеки придбали квартири, що будуються, ще 8,7% - готові квартири від забудовника. Решта 67,1% кредитів профінансували купівлю житла на "вторинці".

Згідно з даними Національного банку України, в середньому лише 4-5% угод на ринку новобудов укладалися з використанням іпотечних кредитів.

В останній день року уряд докапіталізував "Укрфінжитло" державними облігаціями ще на 20 млрд грн, тож дія державної програми триватиме і в 2025 році. Співрозмовник ЕП в "Укрфінжитло" пояснив, що в разі успішної монетизації облігацій компанія планує видавати іпотечних кредитів на близько 1 млрд грн щомісяця.

Він додав, що у 2025 році "Укрфінжитло" більше орієнтуватиметься на нове житло, зокрема те, що ще будується. Підтримка будівельної галузі була однією з основних ідей створення програми доступної іпотеки.

Недостатня пропозиція житла, навіть при зниженому попиті, спричинила підвищення цін на квартири. За даними компанії ЛУН, у Києві, Одесі та Дніпрі середня вартість квадратного метра зросла на 10-14% протягом року.

Лідерами за швидкістю зростання цін на первинному ринку житла виявилися Кропивницький (+33%), Рівне (+24%), а також Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця, які продемонстрували зростання на рівні 21%. У доларовому вираженні підвищення вартості в цих п'яти містах коливалося в межах 8-19%.

Запит на житлову нерухомість на вторинному ринку зріс до 70% від рівня 2021 року, згідно з останнім Звітом про фінансову стабільність Національного банку. Протягом одинадцяти місяців 2024 року нотаріуси зафіксували на 14% більше угод у порівнянні з аналогічним періодом 2023 року.

Вражаючі 67,1% кредитів, виданих "Укрфінжитлом" для придбання квартир на "вторинці", не зіграли ключову роль в її популярності серед інвесторів. Середній вік житлового будинку в Україні становить близько 50 років, в той час як "єОселю" можна отримати на житло віком від трьох до десяти років.

Вторинне житло популярне серед покупців завдяки низці переваг: відсутність ризику недобудови, наявність ремонту, широкий вибір, юридично проста процедура придбання.

За даними дослідження "OLX Нерухомість", більшість покупців квартир на вторинному ринку роблять це з наміром оселитися разом з родичами, замінити орендоване житло на власне або покращити свої житлові умови. Водночас, зацікавленість у придбанні квартир як інвестиційного активу поступово зменшується.

Найбільшим попитом на вторинному ринку користується невелике, а отже - дешевше житло. Медіанна площа придбаних у 2024 році квартир в Україні і Києві однакова - 48 кв. м, йдеться у звіті НБУ. Водночас, за інформацією ЛУН, медіанна площа житла, яке наявне для продажу в Києві, помітно вища - близько 60 кв. м.

У минулому році середній період продажу квартир у Києві варіювався від 2 до 4 місяців, причому однокімнатні квартири знаходили нових власників найшвидше. Тривалість експозиції нерухомості дозволяє проаналізувати співвідношення між попитом і пропозицією, а також визначити рівень фінансової спроможності покупців і їхню готовність або небажання погоджуватися на ринкові ціни, зазначають експерти ЛУН.

У Києві тривалість експозиції скоротилася з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року, а у Львові цей показник зменшився з 62 до 42 днів.

Навесні та влітку 2024 року, коли ціни на нерухомість трохи знизились, термін експозиції квартир на ринку теж знижувався. Це свідчить про наявність платоспроможного попиту і готовність покупців до швидкого укладання угоди за умови дисконту з боку продавців, пояснюють в компанії.

У Національному банку України зазначили, що з урахуванням збільшення доходів громадян, умови для придбання житла нині є навіть більш вигідними, ніж у 2021 році. Проте, можливих покупців стримують від угод ризики, пов'язані з безпекою.

Ринок оренди почуває себе найвпевненіше: попит високий, орендні ставки ростуть, термін експозиції вільних квартир знижується, кажуть в ЛУН.

У 2024 році ціни на оренду квартир зросли в тій же пропорції, що й вартість житла. У Києві співвідношення між ціною нерухомості та орендною платою дорівнює 10:1. Це свідчить про те, що інвестиції в купівлю житла можуть бути компенсовані протягом десяти років.

Значно підвищене значення цього індикатора зазвичай вказує на можливе формування цінової "бульбашки" на ринку, тоді як знижене значення може свідчити про недооціненість вартості житла або надмірну вартість оренди.

"10X" вказує на те, що придбання житла може бути вигіднішим варіантом у порівнянні з орендою. Проте, через військові ризики ситуація змінилася: люди більше не готові вкласти свої кошти в покупку нерухомості на попередніх умовах, - зазначається у Звіті про фінансову стабільність НБУ.

Рішення орендувати житло стало відповіддю українців на невизначеність, викликану тривалою війною між Росією та Україною.

Середній термін закриття оголошень про довгострокову оренду квартир у Києві зараз становить 7 днів, тоді як рік тому цей показник дорівнював 10 дням. У Львові оренда квартир закривається за 14 днів (раніше - 20 днів), а в Одесі цей термін становить 12 днів, що порівняно з 11 днями рік тому.