В Україні запровадили нові умови для отримання доступної іпотеки від держави: як змінилися правила придбання житла.

В Україні вже кілька років функціонує програма "єОселя", яка пропонує пільгову ставку у 3% та 7% для інших категорій позичальників. Нещодавно було внесено зміни до умов програми, що має на меті збільшити кількість її учасників. Хоча представники влади вважають цю ініціативу однією з найуспішніших, вона все ще потребує додаткових вдосконалень. Також залишається відкритим питання щодо необхідного фінансування. Детальніше про поточний стан програми та заплановані зміни читайте в матеріалі OBOZ.UA.

Найбільше угод з придбання квартир через програму "єОселя" здійснюється в Києві та його околицях: хто і де скористався іпотечними кредитами.

Найбільше квартир з "єОселею" українці купили на вторинному ринку (70,4% угод), ще 4,5% - на первинному ринку, і 25,1% - це житло, придбане в забудовника. Умови програми прописано так, що нею практично неможливо скористатись у невеличких містах, де немає нової забудови. Крім того, банки, схвалюючи рішення щодо кредитування, зважають і на можливі ризики.

Найбільше пільгових кредитів видали в Київській області - 3692 (статистика станом на 21 жовтня), тоді як у Києві ця цифра - 2627. Тож із 13 603 кредитів 6349 (а це 46,6%) видано в Києві та області. У Львівській області - 806 угод, а в Одеській - 657.

До числа трьох найбільш пасивних регіонів потрапили:

Загальна сума виданих кредитів становить 21,9 млрд грн. Незважаючи на те, що багато українців ще не усвідомлюють, що програмою "єОселя" можуть скористатися всі громадяни, а не лише ті, хто має пільги, найбільша частка кредитів була надана саме представникам категорії "інші громадяни", які не мають особливих переваг. Клієнти, які не входять до пільгових груп, отримали 20,7% від усіх виданих іпотечних кредитів. На другому місці опинилися правоохоронці з часткою 20,5%, а на третьому - військовослужбовці, які склали 16,9%.

Попри заяви чиновників про те, що програма "єОселя" має підтримати переселенців, лише 2,2% усіх учасників складають внутрішньо переміщені особи. Також незначну участь у кредитуванні виявляють ветерани (2%), науковці (1,9%) та медичні працівники (1,8%).

Зростання попиту серед ветеранів ще попереду. В Україні триває повномасштабна війна, і демобілізація поки не відбувалась. Тому зараз ветеранами найчастіше стають ті українці, які не можуть продовжувати службу за станом здоров'я. Повертаючись додому, вони потребують медичної допомоги та реабілітації. Тому поки що іпотека серед них не має попиту. Однак ця ситуація докорінно зміниться після завершення війни.

"єОселя" дійсно змінила ландшафт ринку іпотечного кредитування. Тепер за лічені хвилини можна отримати 7-8 пропозицій від наших банків-партнерів, а також попередні розрахунки. Протягом останніх двох років ми стали найуспішнішою програмою державного іпотечного кредитування, і вже понад 13,5 тисяч сімей скористалися "єОселею", - повідомив голова "Укрфінжитла" Євген Мецгер, презентуючи майбутні плани програми.

Дійсно, програма значно вплинула на ринок, однак також є й певні недоліки. Пільгову іпотеку можуть отримати далеко не всі охочі. "Фактично "єОселя" дала поштовх ринку нерухомості в країні. Оскільки поза програмою кількість угод щодо купівлі житла суттєво знизилась. Сумарно за цей час було видано майже 14 тисяч позик на житло. І майже 30% від цієї кількості - це купівля готових квартир у девелоперів або угоди на первинному ринку. Найбільш активно програма працювала у листопаді-грудні 2023 року та у квітні-травні цьогоріч", - розповідає OBOZ.UA Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буду".

Окрім програми "єОселя", існують також пропозиції від банків. Зазвичай це спільні проекти фінансових установ з певними забудовниками. Проте наразі вони не набули такої популярності, як державна програма. Тим не менш, деякі забудовники пропонують умови, схожі на "єОселю". Наприклад, компанія "Інтеграл-Буд" у співпраці з "Кредит Дніпро" пропонує перший внесок у розмірі 20% та пільгову ставку 6,99% річних на початковий період.

Однією з можливостей, що можуть замінити іпотеку, є програми розстрочки на придбання житла, які пропонуються забудовниками. Останнім часом інтерес до них значно зріс. У цих програмах є різноманітні умови; наприклад, у житловому комплексі "Лук'янівський каскад" доступна розстрочка на термін до 7 років, а перший внесок починається від 25%.

"єОселя" продовжує зосереджуватися на вторинному ринку, адже 70% угод відбувається саме в цій сфері. На початку жовтня уряд оголосив про зміни в програмі, спрямовані на стимулювання продажів на первинному ринку. Як зазначають представники програми, тепер основна увага зосереджена на житлі, яке має вік до трьох років, а також на об'єктах, що знаходяться в стадії будівництва. Ці зміни можуть потенційно змістити баланс угод на користь продажів у забудовників, пояснює Лаєвська.

Але головні фактори, які обмежують потенціал програми, - фінансові. Розгортання "єОселя" може ставитись на паузу через брак коштів. За умов стабільного надходження фінансування та його збільшення, обсяги "єОселі" зростуть. Потенційно - у кілька разів. Адже заявок та охочих їх подати чимало.

"Зараз конверсія в реальні іпотечні угоди мала не лише через брак грошей, а й через те, що процес оформлення позики організаційно складний. Багато потенційних позичальників отримують відмови або ж терміни розгляду заявки надто тривалі. На вторинному ринку це призводить до того, що продавці не готові так довго очікувати й надають перевагу іншому покупцеві. А на первинному - виникає ризик здорожчання об'єкта, оскільки забудовники не готові "заморожувати" вартість на кілька місяців", - пояснює представниця "Інтеграл-Буду".

Як змінилась програма і до чого це призведе

В Україні програму "єОселя" значно переглянули. Завдання - зробити її доступнішою для українців. Серед змін:

Голова комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк зазначає, що програма "єОселя" не отримує фінансування безпосередньо з державного бюджету. Замість цього, фінансові ресурси для банків-партнерів програми надає компанія "Укрфінжитло". Ця організація займається реалізацією державних ініціатив, спрямованих на забезпечення доступного іпотечного кредитування для громадян. Вона перераховує кошти фінансовим установам-партнерам, отримуючи дивіденди від своїх цінних паперів та залучаючи капітал на відкритому фінансовому ринку на стандартних умовах.

Варто підкреслити, що завдяки програмі придбання квартир здійснюється навіть у порівняно дорогих житлових комплексах бізнес-класу, зазначає Лаєвська. Проте, в основному, мова йде про сегменти "комфорт" і "комфорт плюс".

"Купують переважно квартири в сегменті "комфорт" і "комфорт+", але є й винятки. У нашому житловому комплексі бізнес-класу "Голосіївський" до третини угод припадає на "єОселю". Пікові значення були у квітні - 75% угод. Якраз на початку квітня ми оголосили, що перший будинок проєкту отримав сертифікат про введення в експлуатацію. Однак заявки формувались раніше, оскільки проєкт отримав акредитацію на участь в "єОселя" ще до завершення будівництва", - додає Анна Лаєвська.

Щоб ефективно вирішити питання житла, необхідно суттєво розширити програму "єОселя". Проте ключовою перешкодою залишається фінансування. Без закінчення війни та прискореного економічного зростання реалізувати потреби в житлі через цю державну програму буде складно.