Перспективи ринку землі: досвід Східної Європи.

Генеральний директор агрокомпанії ІМК та засновник інвестиційного альянсу Land Club.

У світлі активного процесу інтеграції України з Європейським Союзом постає важливе питання: чи зможуть громадяни ЄС придбати земельні ділянки сільськогосподарського призначення в Україні, коли настане цей момент?

У цьому контексті пропоную звернути увагу на досвід інших східноєвропейських країн, які зіткнулися з подібними викликами до і після вступу в Євросоюз.

Польща. Перед тим як Польща стала членом Європейського Союзу у 2004 році, в країні діяли жорсткі обмеження на придбання сільськогосподарських земель іноземцями. Щоб убезпечити інтереси вітчизняних аграріїв, Польща узгодила 12-річний перехідний період, протягом якого громадянам ЄС було заборонено купувати ці землі.

Після завершення цього періоду у 2016 році Польща запровадила додаткові заходи, зокрема вимоги щодо проживання та обмеження обсягів купівлі земель. Варто зауважити, що на початку відкриття ринку ціни на польську землю були ідентичними до українських - близько 1 500 дол за га, зараз - 13 тис євро.

Цей сценарій є бажаним для розвитку земельного ринку в Україні. Проте думки експертів з цього питання істотно відрізняються. Багато з них вважають, що поки земля в Україні залишається засобом виробництва, а не інвестиційним активом, як у багатьох європейських країнах, ціни на неї можуть подвоїтися протягом найближчих п'яти років. Водночас, після завершення війни, темпи зростання вартості можуть значно прискоритися.

З початку 2024 року, коли юридичні особи отримали право купувати аграрну землю, середньозважена ціна почала стрімко зростати. Якщо в четвертому кварталі 2023 року середньозважена ціна становила 37,7 тис грн за га, то в першому кварталі 2024-го - 42 тис грн, а в кінці другого - майже 44 тис грн за га.

Згідно з інформацією від Держгеокадастру, в травні середня вартість одного гектара перевищила 55 тисяч гривень. Це свідчить про можливе зростання цін на земельні ділянки. Якщо буде впроваджено міжнародний досвід, що забезпечить прозорість процесів, то попит і ціни на українські аграрні землі можуть перевершити попередні прогнози.

Румунія. Після того, як країна стала членом Європейського Союзу в 2007 році, було запроваджено семирічний перехідний період, під час якого іноземцям було заборонено придбання сільськогосподарських земель. По завершенні цього терміну в 2014 році спостерігався зростаючий інтерес з боку іноземних інвесторів.

Для підтримки місцевих агровиробників Румунія ввела обмеження на максимальний розмір земельної ділянки, яку дозволено купувати, а також встановила вимоги щодо резиденції покупців. З моменту цих змін, вартість гектара землі, яка у 2007 році становила всього 350 доларів, почала різко зростати. Наразі гектар сільськогосподарських угідь вже перевищує 8 тисяч євро.

Румунський ринок залишається привабливим для іноземних інвесторів завдяки відносно низьким цінам на землю порівняно з іншими країнами ЄС.

Болгарія. Після вступу Болгарії до ЄС у 2007 році країна теж домовилася про семирічний перехідний період, який обмежував продаж земель іноземцям. У 2014 році ринок відкрився для громадян Євросоюзу, але були запроваджені бюрократичні обмеження та вимоги щодо проживання для уникнення спекуляцій.

Болгарія поступово налагоджує інтеграцію з Європейським Союзом, водночас піклуючись про захист своїх національних інтересів. Відкриття ринку землі для іноземних інвесторів стало важливим чинником для залучення капіталу в цю сферу.

Історія відкриття болгарського ринку земель почалася з вартості 1 тис євро за га. У 2014 році вартість збільшилася до 3 620 євро, у 2016 році - до 4 131 євро, у 2019 році - до 5 382 євро, а зараз цей показник перевищує 7 500 євро за га.

Країни Балтії. Литва, Латвія та Естонія також ввели семирічний перехідний період після вступу до ЄС у 2004 році. Ці країни застосували такі захисні заходи, як вимоги до освіти покупців та право місцевих виробників на першочерговий викуп землі. Естонія була більш відкритою для іноземних інвестицій порівняно з Литвою та Латвією, але всі три країни прагнули зберегти контроль над ринком.

Наприклад, в Естонії старт земельної реформи супроводжувався аналогічними умовами, як і в Україні: сільськогосподарські землі, що були у приватному володінні, повернулися до колишніх власників та співробітників колгоспів.

Пізніше іноземці отримали можливість придбати сільськогосподарські ділянки за умови їх використання за призначенням протягом пʼяти років, а в 2011 році естонський ринок земель відкрився без жодних обмежень.

Цей захід сприяв притоку іноземних інвестицій та прогресу в аграрному секторі. Проте, незважаючи на такий відкритий підхід, приблизно 60% земель перебувають в оренді у місцевих фермерів, тоді як лише 5% належить іноземним громадянам.

Відкриття ринку земель у Литві відбулося з обмеженнями щодо площі, спецдозволів та цін. Юридичній особі дозволялося купувати не більше 2 тис га, а для фізособи загальна площа земель не мала перевищувати 500 га.

Протягом десятиліття іноземцям було заборонено придбати земельні ділянки. Лише у 2014 році це право було надано, але з певними умовами. Щодо змін цін на литовську землю, ситуація виглядає наступним чином: у 2014 році вартість становила 2 330 євро, у 2016 році зросла до 3 516 євро, а у 2024 році перевищить 5 тисяч євро.

Хорватія, яка стала членом Європейського Союзу у 2013 році, обрала обережну стратегію. Протягом семи років, з 2013 до 2020, країна запровадила перехідний період, під час якого іноземцям заборонялося придбати сільськогосподарські угіддя.

Після завершення цього періоду Хорватія встановила обмеження на максимальний обсяг купівлі землі іноземцями та вимоги до проживання. Попри це, з доступом іноземців до ринку хорватських земель ціни за гектар зросли майже вдвічі: 2 709 євро у 2013 році та понад 5 500 євро у 2022 році.

У країнах Європейського Союзу, враховуючи принципи свободи капітального руху та недискримінації, зазвичай не існує обмежень для громадян або юридичних осіб з інших держав ЄС на придбання земельної власності. Якщо Україна продовжить свій шлях інтеграції з ЄС, вона, ймовірно, зіткнеться з подібними викликами.

Дискусія про доцільність надання іноземцям права купівлі сільськогосподарських земель триває вже багато років. Ті, хто підтримує цю ініціативу, вважають, що вона сприятиме притоку іноземних інвестицій в Україні, в той час як їхні опоненти стверджують, що не контрольований ринок землі може поставити під загрозу продовольчу безпеку країни.

Досвід Польщі, Румунії, Болгарії та країн Балтії свідчить про те, що відкриття земельного ринку для громадян Євросоюзу є необхідною умовою, але цей процес може бути реалізований поступово. На сьогоднішній день український ринок знаходиться на етапі становлення, і за три роки його роботи було продано лише 1% від загальної площі сільськогосподарських земель.

Відповідно, Україна також має можливість узгодити перехідний етап. Багато держав вибрали термін від 7 до 12 років, протягом якого заборони на продаж земель іноземним громадянам залишаються в силі. Додатково, можна ввести певні механізми захисту:

Обмеження на купівлю землі іноземцями в актуальному форматі, на жаль чи на радість, не має майбутнього в рамках інтеграції України до Європейського Союзу.

Проаналізувавши особливості ринків у згаданих вище країнах, можна простежити одну сталу закономірність: іноземні інвестиції в сільськогосподарську землю збільшилися після завершення перехідного періоду, що часто викликало побоювання щодо концентрації земель у руках іноземців.

Однак за наявності належних регулювань іноземні інвестори можуть принести в Україну капітал та модернізацію, що підвищить ефективність та продуктивність галузі і сприятиме якісній та ефективній післявоєнній відбудові нашої країни.

Україна має багато прикладів для наслідування в питанні поступового відкриття ринку земель для громадян ЄС. Вивчаючи досвід Польщі, Румунії, Болгарії, країн Балтії та Хорватії, Україна може обрати збалансований підхід, що захистить інтереси місцевих агровиробників та одночасно залучить іноземні інвестиції.

Оскільки відкриття доступу для іноземців призведе до зростання цін, на яке сподіваються інвестори, що вже інвестували в земельні ділянки як вартісний актив, можна очікувати помітного підвищення активності на ринку. Справді, у нас обмаль досвідчених інвесторів, які готові ризикувати, інвестуючи в нестабільні активи з надією на високий прибуток.

Зокрема, це можна простежити на прикладі інвестиційних портфелів членів Land Club, які з початком великої війни почали надавати перевагу купівлі земельних ділянок у так званих безпечних регіонах.

Юридичні особи також не виявляють інтересу до придбання активів, розташованих поблизу фронту. Більше того, для холдингів набагато вигідніше орендувати земельні ділянки. Це створює враження, що іноземці виступають у ролі гравців із довгостроковим стратегічним планом та фінансовими ресурсами.

З огляду на поточні умови очікується подальше зростання вартості сільськогосподарських угідь. Інвестори, які вірять у перемогу України та відновлення економіки, роблять ставку на довгострокову перспективу і розраховують на значні прибутки від підвищення цін на землю.