Справжня цінність землі в Україні: дослідження та перспективи розвитку.
СЕО та співзасновник "Твоє Коло"
У фінансовому світі все просто: є облікова ставка НБУ - головний орієнтир для всього ринку. Коли вона зростає, слідом підвищуються ставки за кредитами, депозитами та державними облігаціями. Коли знижується - дешевшають гроші в економіці. Один показник - і всі розуміють тренд. Але що робити коли ринок тільки почав своє становлення, які орієнтири є для учасників земельного ринку?
1 липня 2021 року, після тридцятирічної перерви, ринок землі нарешті відкрив свої двері. Учасники цього процесу мали на вибір тільки два основні орієнтири: ціни, що склалися в Європі, та нормативно грошову оцінку (НГО). Хоча рівень оренди також грає значну роль, про це ми поговоримо більш детально згодом.
На той момент середня вартість сільськогосподарських земель у країнах Європейського Союзу складала 8 000 євро за гектар. Згідно з даними Eurostat, ціна гектару в Польщі сягала приблизно 11 тисяч євро, у Чехії - 10,6 тисячі, в Румунії - 7,6 тисячі, а в Болгарії - 6 тисяч євро.
Динаміка зростання цін в цих країнах після відкриття ринку вражає. У Польщі середньорічний приріст вартості землі складав 33% протягом перших п'яти років, у Чехії - 43% за перші три роки, в Румунії - 28%, у Болгарії - 20%.
Експерти прогнозували подібне зростання і для України, враховуючи, що ці держави мали схожі стартові умови: Польща починала з 1,5 тисячі євро за гектар, Чехія — з менш ніж 2 тисяч, а Болгарія — приблизно з 1 тисячі євро. Важливо також зазначити, що земельний фонд України є досить масштабним: сільськогосподарські угіддя займають 41-42 мільйони гектарів, що становить близько 71% загальної площі країни. З них 33 мільйони гектарів відведено під ріллю, що є основним ресурсом для вирощування агрокультур.
Україна потрапила в неповторну обставину: після тридцяти років заборони у XXI столітті виник абсолютно новітній ринок нерухомості, а вже через вісім місяців розпочалася повномасштабна війна. Жодна європейська країна не стикалася з такими викликами під час формування ринку землі.
Стартували ми з показника 32 972 гривні за га (близько 1000 євро по курсу у 2021 році) - рівень, схожий на початкові ціни в східноєвропейських країнах. За три з половиною роки попри війну кількість угод демонструє стабільне зростання. Якщо у 2021 році було укладено 28 тисяч угод на загальну площу 100 тисяч га, то у 2024 році (до кібератаки на держреєстри) вже продано понад 104 тисячі ділянок загальною площею 314 тисяч га. Тобто обсяг ринку зріс утричі.
А от з цінами ситуація неоднозначна. Офіційна статистика показує зростання середньої вартості до 46 683 грн за га на кінець 2024 року - приріст 41,6% у гривні (близько 11,9% на рік). Однак, якщо перерахувати в євро, то зростання ще скромніше - лише 8,66% за весь період, або 2,47% на рік (по курсу на кінець 2024). Це разюче відрізняється від темпів зростання, які демонстрували східноєвропейські країни. Однак варто звернути увагу на цікавий факт: офіційна статистика не відображає реальних ринкових пропозицій. У висококонкурентних центральних регіонах, зокрема у Вінницькій та Хмельницькій областях, ціни на якісні земельні ділянки вже сьогодні досягають понад 3000 доларів за гектар.
Згідно з дослідженням, проведеним Київською школою економіки, лише 19% угод оформлюється за реальними цінами продажу, тоді як 60% угод реєструються за мінімальною допустимою вартістю, яка відповідає нормативній грошовій оцінці. Така ситуація виникла через специфіку формування ринку на його початковому етапі. До 1 січня 2024 року діяло обмеження на придбання землі — не більше 100 гектарів в одні руки, причому лише для фізичних осіб. Необхідність підтвердження доходів з офіційних джерел та бажання зменшити податкові зобов'язання призвели до заниження офіційних цін угод.
Вихід юридичних осіб на ринок істотно трансформував ситуацію. Згідно з офіційними даними, вони сплачують на 47% більше порівняно з фізичними особами. На даний момент їхня частка становить 21,6% від усіх угод, що суттєво позначається на ринкових цінах.
Глобальний досвід надає зрозумілу формулу: вартість земельної ділянки розраховується як річна орендна плата, поділена на ставку капіталізації. Зазвичай для сільськогосподарських угідь ставка капіталізації коливається в межах 5-8%.
Сьогодні в Україні середня орендна плата за гектар варіюється від 100 до 150 доларів у північних областях, тоді як у центральних регіонах та поблизу портів ця сума становить від 150 до 300 доларів. При врахуванні середньої ставки капіталізації на рівні 6%, розрахункова вартість одного гектара повинна бути такою:
Тобто навіть при поточних, відносно невисоких орендних ставках, земля має коштувати від 2 до 5 тисяч доларів за гектар.
У 2024 році Фонд державного майна України розпочав ініціативу під назвою "Земельний банк". Цей проєкт передбачає створення прозорої системи онлайн-аукціонів для оренди державних сільськогосподарських земель через платформу Prozorro.Продажі. Основною метою даного проєкту є ефективне управління державним земельним ресурсом, який охоплює 806 тисяч гектарів. Для порівняння, загальна площа сільгоспземель в Україні становить 33 мільйони гектарів.
Результати аукціонів вражають своєю динамікою. При початковій ціні близько 10 тисяч гривень за гектар на рік, фінальна вартість оренди зазвичай зростає в 7-10 разів, досягаючи відміток від 600 до 1300 доларів за гектар на рік. У середньому на кожну ділянку претендують близько 14 учасників, а в деяких випадках їх кількість перевищує 20 осіб.
Цей показник перевищує середньоринкові значення в три-чотири рази. При використанні формули справедливої вартості для орендної ставки в розмірі $500 за гектар і нормі дохідності 6%, вартість земельної ділянки може досягати $8333, що відповідає цілком європейським стандартам.
Чому фермери готові викладати більше на аукціонах за земельні ділянки?
На сьогодні орендні ставки приватних земель тримаються на рівні $100-300 /га/рік і поки що слабо реагують на результати державних аукціонів. Проте експерти прогнозують поступове зростання ставок до рівня $500 /га/рік.
Головна умова такого зростання - закінчення чинних довгострокових договорів оренди (10-15 років), укладених за старими цінами. Саме момент перепідписання договору стає ключовим для власника: з'являється можливість вибору найкращої пропозиції на конкурентному ринку, а для орендаря зростає цінність ділянки через ризик її втрати. За таких умов орендні ставки можуть зрости в декілька разів від поточного рівня.
Щоб підтвердити цю тезу, наведу приклад з досвіду компанії Твоє Коло: один з наших інвесторів за рік зміг отримати 30% прибутку в доларах, завдяки стратегії формування консолідованого масиву з 6 ділянок (12,68 га) у конкурентоспроможній локації. Основними успішними чинниками стали вдалий вибір місця з високим попитом серед агровиробників, скорочений термін оренди та професійний підхід до управління активами. Наразі ми готуємо до закриття ще декілька подібних угод, що свідчить про стабільний тренд.
Як облікова ставка НБУ слугує орієнтиром для фінансових ринків, так державні земельні аукціони стали важливим показником для ринку землі. Вони вперше виявили справжній потенціал українських чорноземів, продемонструвавши, в якому напрямку змінюватимуться ціни на оренду та вартість землі в умовах прозорої конкуренції. Хоча шлях до таких цін для приватного сектора не буде швидким через наявні довгострокові контракти, тенденція очевидна: українська земля поступово наближається до своєї реальної вартості.
